穆迪：新城发展未来12-18个月改善运营能力存在不确定性
穆迪表示：负面展望反映出新城发展的合同销售疲弱以及该公司在未来12-18个月改善运营的能力存在不确定性，这将削弱其信用指标和流动性缓冲。然而，如果该公司稳定其合同销售额，同时保持足够的流动性并改善其资本市场融资渠道的准入，穆迪可能会将展望调整为稳定。
9月18日获悉，穆迪将新城发展控股有限公司简称"新城发展"的评级展望从稳定下调至负面。
穆迪还将New Metro Global Limited发行债券的高级无抵押债券评级从"B1"下调至"B2"。上述债券新城控股集团股份有限公司(简称"新城控股")提供担保。新城控股为新城发展持股67%的子公司，负责新城发展的大部分业务。
穆迪副总裁兼高级分析师Kelly Chen表示："负面展望反映出新城发展的合同销售疲弱以及该公司在未来12-18个月改善运营的能力存在不确定性，这将削弱其信用指标和流动性缓冲。"
与此同时，由新城控股提供担保的债券的高级无抵押评级的下调，反映出该公司增加了其投资物业(IP)的质押，将会减少信贷多样化的益处，穆迪认为这是缓解从属关系的因素。
然而，如果该公司稳定其合同销售额，同时保持足够的流动性并改善其资本市场融资渠道的准入，穆迪可能会将展望调整为稳定。
另一方面，如果新城发展的流动性和融资渠道恶化；其合同销售额降幅超过穆迪的预期；或其信用指标减弱，其EBIT/利息覆盖率持续低于2.25倍，债务/EBITDA持续高于7.0x-7.5倍，穆迪可能会下调其评级。
评级理据
新城发展的“B1”CFR反映了该公司在长三角地区的品牌成熟度和过往业绩记录，其规模可观的投资物业组合(IP)带来的稳定经常性租金收入以及充足的流动性。
上述优势被该公司不断缩减的房地产开发业务所抵消，并将削弱其未来12至18个月的信贷指标。这也反映出其在合资企业(JV)的巨大风险敞口，削弱了其公司透明度，增加了其或有负债的不确定性。
穆迪预计，在中国房地产行业经营环境充满挑战的背景下，新城发展 2023年的合同销售额将较去年下降30%-35%，2024年将再下降5%-10%。
鉴于该公司对低线城市的高敞口，新城发展的合同销售额也可能继续低于市场表现。该公司在过去1-2年为保持流动性而进行有限的土地收购也限制了其运营规模。过去三年里，低线城市贡献了该公司合同销售额的50%以上。
未来12个月，合同销售额下降将继续削弱其现金流和营收确认。
因此，该公司的信用指标将在未来12至18个月内走弱。具体而言，未来12-18个月内，新城发展的调整后债务/EBITDA之比可能会从截至2023年6月的12个月的5.7倍下降到7.0倍左右，同期的EBIT/利息覆盖率将从2.7倍下降到2.0倍-2.5倍。
穆迪表示，该公司7月发行了由中债增进公司(China Bond Insurance Co., Ltd)提供担保的人民币8.5亿元境内中期票据，6月发行了由江苏省信用再担保集团有限公司(Jiangsu Credit Re-Guarantee Group Co., Ltd)提供担保的人民币4亿元境内公司债券。这笔新融资连同该公司于2023年6月底的人民币210亿元现金及现金等价物，将支持其偿还到期债务，包括8亿美元的境外高级票据和总计32亿元人民币的境内债券，这些债券将于2024年底到期或可回售。
参考阅读：
标普全球评级8日宣布，将新城发展控股有限公司（简称“新城发展”）和新城控股集团股份有限公司（简称“新城控股”）的长期主体信用评级由“BB-”下调至“B+”。同时，将新城控股的未到期优先无抵押债券的长期债项评级由“B+”下调至“B”。
标普表示，下调新城发展及其子公司新城控股的评级，原因在于该公司销售持续低迷将令其未来12个月的杠杆率和流动性缓冲承压。