来源 :证券市场周刊2024-04-02
地产行业进入高质量发展阶段，房企如何应对危机并破局？新城控股或提供了一个值得参考的案例。
近期，新城控股（601155）公布的2023年年度报告显示，2023年公司实现营业收入1192亿元，实现归属于上市公司股东的净利润7.37亿元，扣非归母净利润3.07亿元，且整体毛利率达19%。同时，报告期内新城控股全年完成合同销售金额759.83亿元，实现合同销售面积968.78万平方米，且实现回款金额812亿元，回款率107%，现金流安全得到持续保障。
值得一提的是，新城控股多年以来坚持的“住宅+商业”双轮驱动战略，为公司巩固了在行业中的竞争优势，2023年商业运营板块总收入113亿，对整体业绩贡献率不断走高，并带来了长期、稳定的现金流。
严守安全底线保持“零违约”记录，有息负债大幅压降
安全，安全，还是安全。行业动荡时期，守住经营安全的底线是众多房企当下的第一要务。就新城控股而言，其2023年的确稳住了身位，显出了韧性。
一方面，新城控股2023年总共完成超14万套物业、2210万平方米面积的高质量交付。全年共实现合同销售面积968.78万平方米，完成合同销售金额759.83亿元，根据中国指数研究院数据，分别在全国房地产企业中排名第10位和第18位。截至报告期末，公司共有220个子项目在建，总建筑面积达3705.50万平方米（含合联营项目）；已售未结转面积达到2170.12万平方米（含合联营项目）。
另一方面，新城控股2023年实现812.1亿元的全口径资金回笼，回款率为107%。在整体经营安全的背景下，截至2023年末，新城控股在手现金余额190亿元，较为充裕；经营性现金流净额为102亿元，连续6年为正。此外，公司整体平均融资成本也进一步下降32个基点。不仅如此，新城控股还持续大幅压降有息负债，期末融资余额为571亿元，同比压降142亿元。此外，公司合联营权益有息负债降至52.08亿元。
在偿债方面，新城控股坚持底线思维，确保债务偿付。2023年，新城控股如期偿还境内外公开市场债券107.45亿元，这让其获得了监管机构和资本市场的认可，并在融资端多次取得突破，例如去年5月，新城控股境外子公司新城环球完成发行1亿美元的无抵押固定利率债券；6月，新城控股成功发行11亿元公司债；7月和12月成功发行两笔8.5亿元中期票据等等。据悉，2024年新城控股需偿还境内外公开债仅51亿元。
可以说，在当下这个信用事件频发的时代，新城控股能保持“零违约”记录，为市场和投资者注入了信心，也为后续可持续发展锚定了基石。
去年商业运营总收入同比增13%，2024计划新开吾悦广场12座
住宅开发之外，商业运营业务板块近年来逐渐崛起，成为新城控股另一大重要业务板块。尽管2023年市场遭遇弱复苏，零售业消费动能不足，但新城商业实现逆势增长，全年商业运营总收入113.24亿元，同比增长13.17%；实现不含税物业出租及管理收入106.31亿元，占公司营业收入的8.92%；物业出租及管理业务毛利74.31亿元，占公司总毛利由去年同期的28.95%提升至32.73%；物业出租及管理毛利率更是高达69.90%。
更重要的是，商业运营板块为公司带来了长期、稳定的现金流。自2021年以来，新城控股商业持续性经营收入大幅超过当期利息支出。2023年年报显示，该比例为2.55倍，进一步巩固了其经营安全和经营质量。
根据年报，2023年新开业吾悦广场达22座，开业数量位居行业前列。这其中，14座为自持项目，8座为代管项目，可见其在不断提升招商运营能力的同时，商管输出能力也得到了验证。年报显示，截至报告期末，新城控股在全国135个城市已布局198座吾悦广场，已开业吾悦广场达161座，开业面积达1499.11万平方米，出租率达96.48%。
值得一提的是，2023年，新城控股还提出“深度运营策略”，聚焦吾悦广场服务能力和经营坪效的进一步提升，实现吾悦广场更大价值。据悉，这助力吾悦广场销售和客流持续向好，目前吾悦广场年服务用户达14.8亿人次，会员基数超3000万人，其中活跃会员突破2000万人。公司表示，2024年，新城控股计划实现商业运营总收入125亿元，计划新开业吾悦广场12座。
谋篇未来，轻重并举。新城控股董事长王晓松表示，公司未来在经营端有两个发展方向：其一为开发业务将转向“高效周转、适当杠杆、高质量利润”，回归业务本质，专注于提升经营效率和产品力；其二则体现在围绕空间和服务的多元业务拓展，未来将多赛道布局、建造与服务并重，实现租售、增存和轻重的平衡，通过各类代建、创新投资、委托管理、综合体运营等多模式破局。