近年来，中国房地产行业确实经历深度调整，民营房企面临的挑战尤为突出，这一现象是政策、市场、金融环境多重因素叠加的结果。
在前面民企暴雷高峰期的几年，也是中国房地产行业最至暗时刻，不仅仅是房价的持续暴跌，更是整个产业链的整体崩塌，至今不寒而栗。
在这一轮行业调整过后，如今大规模民企还未暴雷的也只有杭州滨江，龙湖集团，新城控股三家房企了。
2024年"房地产金融协调机制"建立后，已有优质民企获得新增融资支持。但行业共识是：民营房企需从"规模竞赛"转向"精品制造"。
我们可以看到，很多地方深耕型民企已经走出了早期规模至上的发展规律，逐步转向慢工出细活的产品运营型战略，也取得了非常不错的市场反馈。
在这三家大型规模民企里面，新城控股一直都是争议最大的，如今仍然很多人很难忘记当年的“黑天鹅”事件，也是这一事件让新城控股躲过一劫。
新城控股作为最早期双轮驱动的典型开发商，其实与龙湖集团，万达早期发展思路差不多，但是其专注的城市多数为3-4线为主，因此在行业后半场遇到的困境较大。
截至2024年，新城控股自持开业吾悦广场153座（70%位于三四线），较龙湖天街（85%二线及以上）下沉明显。但三四线商业坪效仅28元/㎡/天，不足二线城市水平的45%。
住宅开发方面，2019年事件后，新城被迫出售21个项目回血115亿，客观上降低了杠杆率（净负债率从2018年80%降至2023年56%）。
但这也使其错失2020-2021年核心城市拿地窗口期，特别是一二线核心大城市的住宅布局，新城控股已经完全失去机会，因此对于后续持续发展是非常不利的。
总体来看，新城控股虽然有超百个商业自持物业资产作为经营筹码，但是整体来看，公司可持续开发的土地已经严重不足。
这几年合并裁员也成为新城控股近五年来的常态，特别是住宅开发事业部也面临前所未有的压力，很多区域发工资都比较困难。
5月13日晚间，新城控股披露2025年4月份经营简报。简报显示，4月份公司实现合同销售金额约17.61亿元，比上年同期减少52.46%。
销售面积约22.83万平方米，比上年同期减少55.19%。1-4月累计合同销售金额约68.63亿元，比上年同期下降56.15%，累计合同销售面积约88.60万平方米，比上年同期下降59.01%。
现金与债务对比方面，年报显示，新城控股账面只有103亿元现金，而一年内到期短债120亿元，应付账款达453亿元，显示其债务压力依然山大。
新城控股整体来看，尽管有这么多场子可以抵押经营贷，但是如今该抵押的早已经抵押贷款了，整体销售持续在恶化，债务风险仍然还是存在。
目前新城发展存续两笔美元债，其中一笔3亿美元债将于2025年7月13日到期。如果融资通道没有起色，新城控股如未来还能否持续发展都成大问题。
近期一个特别信号，新城估计为了清理资产，已经把家底在慢慢掏空了，地产一品塘获悉：新城控股早期常州的老家已经出售，或许也是无奈中的无奈。
近期一张图在网上疯传，就是位于新城早期常州大本营的写字楼，里面已经人去楼空，一看还以为哪家公司跑路了，里面垃圾堆满了。
这座写字楼的名字叫新城国际大厦，如果熟悉新城控股的朋友应该知道，作为早期常州起家的民企，确实也值得说到说到。
新城国际大厦是新城集团的常州总部，整栋楼里面有新城控股旗下的多个子公司入驻，后期集团总部搬入上海之后，常州分公司办公地点也在这栋大楼。
作为常州社区核心的写字楼项目，也走过了数十年时间，也算是新城控股的最后家底了，如今知情人预估整个项目属于甩卖状况，8000万左右的价格成交。
不得不说，新城控股估计也确实是资金压力巨大，尽管对外报表仍然还是显示盈利，但是集团持有的现金流估计都快枯竭。
近期更加劲爆的是，新城控股为了发年报，估计也对旗下物业上市公司动手了，近期多家财经媒体都在报道新城悦高管疑似非法操作。
早在5月13日，新城悦服务连发公告，承认核数师在审计中发现多笔未披露的关联交易，最高未偿还余额达8亿元，且相关资金流动未经董事会批准、银行对账单存在不一致。
尽管公司强调资金已于2024年底全数偿还，但内控漏洞与程序违规的指控已触发独立调查。
这份报告不仅仅是揭了家丑，也直接把舆论聚焦到背后的关联方。其实明眼人应该知道，这关联方应该是新城控股集团。
在地产高速发展的那几年，物业上市风潮也是最劲的，其实很多上市物业公司的核心业务仍然还是无法摆脱地产母公司，因此，这里面的交易仍然值得深挖。
新城悦服务并非首个因关联交易陷入危机的物管企业。2022年，恒大物业134亿元存款“消失”事件曾导致行业市值蒸发超千亿。此次事件再次暴露物业公司与地产母公司之间的资金往来风险。
地产公司为了发年报好看点，提前跟物业公司来点私下交易，这也是之前很多会计师干的活，如今主动承认，恐怕也是为了到时候被举报可能后果更严重。
如今新城悦仍然处于停牌阶段，而且整体内部动静也很大，这一波很有可能会影响很多高管的前途，也不排除受到刑事处罚。
5月15日，新城悦服务集团有限公司宣布独立非执行董事许新民先生因个人事务辞去相关职务，同时董事会组成发生变动。
不管如何，老王家如今也回归了，再次主持大局，跟很多房企调整不同的是，老王似乎对老人也正在下死手，未来新城控股肯定还会有一批高管被离职。
大规模民企的集体失速，其实对于很多房企来说，也未必是一件坏事，及时调整战略与节奏，保证活下去的前提下提升服务水平，或许还有一线生机继续走下去。
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地产一品塘，80后工科理工男深漂19年 19年猎头从业经历，15年以上地产行业沉淀，关注房企战略布局，产品运营，持续研究健康管理，个人微信：luyipin000；各位朋友可以加我随时交流探讨共同进步；近期新增地产一品堂官方微信群，大家也可以加入，与更多的地产人+再创业者交流沟通，共同进步，还可以讨论资产配置与大健康管理。
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