高达11.88%的票面利率，揭示了新城控股对资金的渴求程度。
9月23日，新城发展全资子公司新城环球有限公司成功发行1.6亿美元的优先担保票据，票面利率11.88%，期限2年。
这是新城系企业今年发行的第二笔美元债，票面利率与今年6月发行的3亿美元债券完全相同。
在房地产市场持续低迷的背景下，这家曾被称为“黑马”的民营房企，正在采用高成本融资方式维持运营。
而背后更引人关注的是，王振华与王晓松截然不同的管理风格，正塑造着新城控股截然不同的未来走向。
01
高息发债借新还旧
本次债券发行由新城控股及其母公司新城发展共同担保，全球协调人包括海通、国君、中信、花旗等知名机构。
新城控股表示，本次债券发行所得款项净额将用于偿还现有债务及企业日常经营。通俗来讲，就是借新债还旧债。选择高利率发债并非新城控股的首选方案。在境内市场，8月份新城控股曾成功发行一笔规模为10亿元的中期票据，票面利率仅2.68%，并获得中债增全额担保。这种利率差异凸显了境内与境外融资环境的巨大差别。
不过，9月25日，新城控股发行的中期票据利息也出现走高趋势，其票面利率为3.29%，高出8月发行票据61BP，认购倍数也从第一次的2.28倍降至本次的1.5倍。
高利率美元债的背后是新城控股面临的短期偿债压力。
据半年报披露，新城控股一年内到期的非流动负债137.88亿元，较上年期末增加14.15%。今年下半年，新城控股有一笔本金额3亿美元的境外公开债到期，其中5000万美元已于6月赎回，剩余2.5亿美元将于10月15日到期还本付息。从财务基本面看，2025年上半年新城控股实现营业收入221亿元，归母净利润8.95亿元，毛利率为26.85%，同比增长5.25个百分点。商业板块成为亮点，上半年实现商业运营总收入69.44亿元，同比增长11.8%，物业出租及管理业务毛利率高达71.20%。
02
王晓松“颠覆”王振华
王振华作为新城控股的创始人，身上有着激进扩张的烙印。
在他的领导下，新城控股制定“0346战略”——拿地即开工，3个月示范区开放，4个月开盘，6个月融资性现金回正。这种高周转模式，使新城控股的销售额从2015年的319亿元猛增至2018年的2210亿元，闯入全国房企10强。王振华崇尚“骆驼文化”，每年组织高管团队去沙漠地区耐力徒步，希望公司像骆驼一样在沙漠中生存。
然而，王振华在2016年曾因接受调查短暂失联。2019年7月，其更是涉嫌猥亵儿童罪被批准逮捕，于次年6月被判处有期徒刑5年。与父亲不同，王晓松则展现出低调务实的管理风格。
1987年出生的王晓松，2009年从南京大学毕业后加入新城控股，从基层工程部土建工程师做起。
在公司内部，王晓松被描述为“为人谦虚、低调，尊重员工，且暖心体贴”。然而，2016年，王晓松曾突然离开公司，投入两年时间研究科技企业和消费升级项目。
2019年，王晓松临危受命。回归后，他推动新城向“智慧商业建设”转型，启动“创新加速器”项目，运用科技为传统住宅和商业赋能。在王晓松的领导下，新城控股在拿地、负债等方面采取了更为谨慎的态度，成功避免了公开市场的债务违约，保持了财务的相对健康。
有评价称，王晓松“异常聪明，对每一件事情的理解能力极强，一点就通；非常勤奋，对公司各方面瞭如指掌”。
03
实控人“阴霾”何时散？
面对今非昔比的市场环境，新城控股的战略重心已明显调整，商业地产成为重点发展方向。
截至2024年末，吾悦广场开业数量达161座，租金收入占比提升至17%，高盈利性的商业盘面对公司整体业绩贡献率不断走高。
王晓松正试图将新城控股从“地产冒险家”转型为“商业匠人”。
他倡导“家文化”，将总部搬迁，加强员工关怀和公益投入，这种转变与王振华时代的激进扩张形成鲜明对比。
新城控股还尝试轻重并举转型，2024年轻资产代建面积增长80.5%，通过管理输出降低风险。
然而，新城控股仍面临诸多挑战。2023年的年度报告曾因财务指标问题被出具非标准审计意见，显示出公司依然面临一定的财务结构挑战。
更重要的是，王振华的个人阴影仍然笼罩着公司。虽然他现在未正式恢复任何公司职务，但作为实际控制人，通过不断增持股份加强对企业的控制力。
接下来，如何彻底切割历史影响，重塑公信力，是新城控股长期面临的挑战。