截至2025年11月3日，公司股价13.99元，对应PE（动态）24.30倍、PB 0.40倍，显著低于房地产行业中位估值（PE 31.08倍、PB 0.68倍）。公司商业地产业务表现亮眼，形成稳定现金流支撑；政策宽松背景下住宅开发业务有望边际改善；债务结构持续优化，偿债压力可控。
综合估值、基本面及行业趋势，给予“谨慎买入”评级，目标价18.50元，对应2026年PB 0.68倍，存在32.2%上涨空间。
???一、公司核心概况：商业+住宅双轮驱动，稳健属性凸显
? 1.1 基本盘：深耕地产二十载，股权结构集中稳定
新城控股成立于1993年，2015年登陆上交所，是国内少数实现“住宅开发+商业运营”双轮驱动的头部房企。截至2025年三季度末，公司总资产2806.73亿元，归母所有者权益618.66亿元，新城控股通过富域发展（持股61.09%）、常州德润（持股6.11%）合计控制67.20%股权，股权集中度高，决策效率有保障。前两大股东虽存在股份质押（合计质押3.38亿股），但质押比例分别为20.18%、43.54%，未触及风险阈值，控制权稳定性无忧。
? 1.2 核心竞争力：商业地产构筑护城河，吾悦广场成压舱石
公司商业地产业务以“吾悦广场”为核心IP，截至2025年上半年，已开业吾悦广场超150座，出租率稳定在97.81%，商业运营总收入69.44亿元，同比增长11.8%；物业出租及管理业务毛利45.73亿元，占总毛利的77.06%，毛利率高达71.20%，显著高于住宅开发业务。商业地产带来的稳定现金流不仅对冲了住宅开发的周期性波动，更为债务偿还提供了坚实支撑，是机构长期看好公司的核心逻辑。
??? 二、行业环境：政策宽松托底，行业分化中龙头受益
? 2.1 政策面：多维宽松释放暖意，民企融资环境改善
2025年以来，房地产行业政策持续加码宽松：中央层面强调推进城中村改造、巩固市场止跌回稳态势；地方层面优化限购政策、发放购房补贴、降低首付比例等。同时，监管层加大对民营房企的融资支持，新城控股作为稳健型民企，已顺利度过债务刚兑高峰期，2025年上半年境外子公司成功发行1.6亿美元债券，信用资质获国际投资者认可。
? 2.2 市场面：行业筑底复苏，分化趋势加剧
当前房地产市场呈现“核心城市韧性强、三四线承压”的分化格局，2025年三季度核心城市商品住宅销售面积同比降幅收窄至5.2%，而三四线城市降幅仍达12.8%。新城控股新增土地储备中核心城市占比超60%，精准布局有望在行业复苏中抢占先机。此外，行业“优胜劣汰”持续，中小房企退出加速，以新城为代表的优质龙头企业市场份额有望进一步提升。
??? 三、核心财务分析：短期承压不改长期韧性
? 3.1 盈利端：短期交付拖累营收，商业业务贡献增量
2025年三季度，公司实现营业收入122.71亿元，同比下降30.51%；归母净利润0.79亿元，同比下降42.09%。营收及净利润下滑主要系房地产项目交付规模减少所致，属于行业阶段性特征。但从结构看，商业运营业务持续增长，2025年上半年贡献超七成毛利，成为盈利韧性的核心来源。随着后续交付项目增加及商业收入稳步提升，利润有望进入修复通道。
? 3.2 偿债端：债务结构优化，流动性安全边际充足
截至2025年三季度末，公司资产负债率72.00%，较上年末下降1.09个百分点；净负债率52.44%，处于行业最低区间。在手现金84.30亿元，虽对1477.14亿元流动负债的覆盖率仅5.71%，但结合商业地产稳定的现金流（2025年上半年经营活动现金流净额2.86亿元，连续7年为正）及融资渠道通畅，短期偿债压力可控。公司已平稳度过债务高峰，后续财务费用有望进一步下降。
??? 四、估值与股价分析：当前股价具备显著修复空间
? 4.1 当前估值：显著低于行业及历史均值，安全边际突出
截至2025年11月3日，公司股价13.99元，对应动态PE 24.30倍、PB 0.40倍。从行业对比看，房地产业中位PE 31.08倍、可比公司2026年Wind一致预期PB均值0.68倍，公司估值显著低估。从历史维度看，公司近3年PB均值0.72倍，当前PB仅为历史均值的55.6%，估值处于历史低位，安全边际充足。
? 4.2 股价预测：机构一致性看好，目标价涨幅可观
机构对公司未来股价表现普遍乐观：近三个月23位分析师中73.91%给予“强力推荐”，26.09%给予“买入”评级，目标价均值18.49元，较当前股价上涨32.2%；最高目标价21.82元，上涨空间达55.9%。和讯网最新研报给予2026年0.68倍PB估值，对应目标价18.90元，维持“买入”评级。短期来看，股价或在15.0-16.5元区间震荡，若突破16.5元阻力位，有望向17.5元靠拢；中期随着政策效应显现及商业数据释放，股价有望突破18元。