近日，新城控股传来融资新动态，公司商业不动产REITs项目已获中国证券监督管理委员会、上海证券交易所受理。
本次REITs拟选取常州天宁吾悦广场、南通启东吾悦广场作为底层资产，管理人为广发基金管理有限公司，预计募集规模16.25亿元。
新城控股表示，发行商业不动产REITs有利于公司拓宽融资渠道，有效盘活存量资产，并进一步推动资产运营提质增效，增强可持续发展动能。
不过，结合新城控股整体债务与行业环境来看，此次REITs发行不仅是公司资产运营层面的常规安排，更是新城控股在高负债压力下，缓解短期流动性紧张的关键“补血”之举。
PART ONE
募资16亿，吾悦广场托底现金流
作为本次REITs发行的核心底层资产，常州天宁吾悦广场与南通启东吾悦广场均拥有稳定的租金收入与成熟的运营能力，是支撑本次资产证券化顺利推进的优质标的。
从具体运营数据来看，两大项目核心运营指标呈现良性运行特征。
其中，常州天宁吾悦广场自2019年投入运营以来，经营态势平稳，年末出租率长期处于高位，2022-2024年分别达97.39%、99.76%及97.77%。
高出租率也推动商场客流保持稳定，2022-2024年日均客流量分别为3.15万人、3.87万人及3.83万人，呈现先增长后平稳的态势；同期，项目年度销售额分别为5.79亿元、7.23亿元及7.41亿元，与客流走势基本匹配。
随着经营规模的稳定，项目资产运营效率逐步优化，月租金坪效逐年小幅攀升，2022-2024年分别为77.07元/平方米、78.42元/平方米及79.08元/平方米。
盈利方面，2022-2024年净利润分别达314.65万元、866.97万元及1148.83万元，呈现增长态势。
南通启东吾悦广场于2018年投入运营，数据同样表现平稳。
2022-2024年，该项目年末出租率连续三年维持100%，日均客流量分别为2.4万人、2.92万人、2.99万人。年度销售额分别实现4.97亿元、6.06亿元及6.71亿元，均呈现稳步增长趋势。
此外，该项目月租金坪效逐年提升，2022-2024年分别为85.37元/平方米、95.23元/平方米、101.62元/平方米。净利润同步增长，分别达2119.04万元、2429.42万元、2836.95万元。运营质量处于行业较好水平。
与此同时，两大项目未来现金流均具备稳定增长预期，预测现金流年复合增长率分别为2.39%、1.76%。依托底层资产持续稳定的现金流产出能力，两大项目整体估值达21.43亿元，为本次REITs募集16.25亿元提供了相应的资产价值支撑。
PART TWO
高息发债，稳住境外债务盘面
在推进商业不动产REITs、加速资产盘活的同时，新城控股亦在境外市场积极融资，为整体债务安全提供保障。
2月26日，新城控股母公司新城发展宣布发行3.55亿美元优先票据，票面利率11.8%，发行期限3年。
票据发行所得款项总额将约为3.45亿美元。所得款项净额拟被用于为同步2026年购买要约、现有债务再融资及一般企业用途提供资金。
此次“同步2026年购买要约”，其实是指发行人于2026年2月26日开始，以现金购买尚未偿还的于2026年到期的4.5%担保优先票据的同步购买要约。
简单来说就是新城发展从2026年2月26日起，用现金回购公司2026年5月到期、票面利率4.5%的担保优先票据，而回购这笔旧债的资金，主要来自此次新发行的美元债，本质就是通过“借新还旧”的方式，确保这笔到期旧债能按时兑付，守住债务兑付的底线。
尽管“借新还旧”的融资方式，能保障债务按期兑付，但11.8%的高利率显著高于行业平均水平，克而瑞统计数据显示，2025年房企境外债券融资成本为6.21%。对比之下，新城发展此番发债成本偏高，将直接抬升公司利息成本，进而挤压公司利润空间。
事实上，这并非“新城系”首次发行高息境外债。2025年6月，新城发展成功发行3亿美元高级无抵押债券，9月，新城控股亦成功发行1.6亿美元境外债，这两笔债券的票面利率均高达11.88%。
业内人士表示，对“新城系”而言，境外高息发债更多是守住安全底线的被动选择。后续仍需落地资产证券化等多元工具，持续优化债务结构，逐步缓解高息债务对盈利空间的挤压。
PART THREE
2000亿债务承压，商业板块保持稳健
无论是境内推进REITs发行盘活优质商业资产、快速回笼资金，还是境外接连发行高息债券稳住债务盘面，新城接连打出的融资组合拳，本质上都是在庞大债务压力下，缓解短期流动性危机的举措。
从新城控股当前的整体债务格局来看，其短期偿债压力已进入显性阶段。
财报显示，截至2025年三季度末，公司总负债规模达2020.72亿元，短期借款为3.65亿元、一年内到期的非流动负债为142.37亿元；期内，货币资金仅84.3亿元，短期资金缺口超过60亿元。
在此背景下，若公司经营端造血能力未能及时改善，仅依靠外部融资“拆东墙补西墙”，难以从根本上化解债务风险。未来仍需依靠销售回款提升、商业资产运营增效等核心经营能力的改善，才能真正破解债务困局。
值得一提的是，在地产开发业务受行业大环境影响、整体承压的背景下，新城控股的商业运营板块走出独立行情。
财报显示，截至2025年6月30日，新城控股在全国141个城市布局205座吾悦广场，已开业及委托管理在营数量达174座，开业面积达1608.14万平方米，出租率达97.81%。
报告期内，吾悦广场客流总量达9.5亿人次，同比增长16.0%；总销售额超515亿元（不含车辆销售），同比增长16.5%。
稳定的运营数据也为公司业绩形成了有效支撑。期内，实现商业运营总收入69.44亿元，同比增长11.78%。
进入2026年，其商业运营增长态势依旧保持。2026年1月，实现商业运营总收入约12.01亿元，比上年同期增长3.36%。
总而言之，新城控股当前商业板块的稳健表现能否持续对冲千亿债务压力，REITs落地后能否真正优化融资结构，仍有待市场进一步验证。