2025年，房地产行业寒意未消，新城控股却交出一份难得的成绩单：营收530.12亿元，归母净利润6.80亿元，成为少数仍在盈利的民营房企。这份韧性的背后，是董事长王晓松多年布局的战略成果——商业运营板块已从“配角”蜕变为公司的“压舱石”。
数据显示，2025年新城控股商业运营总收入达140.90亿元，五年复合增长率超过10%。更关键的是，商业毛利占公司总毛利的63%，毛利率高达70%，成为化解债务、稳定经营的核心支柱。截至年末，公司在全国141个城市布局207座吾悦广场，已开业178座，出租率稳定在97.86%，全年客流超20亿人次，销售额近千亿元。凭借商业板块的强势支撑，审计机构连续两年出具“非标”意见后，2025年终于给出标准无保留意见，市场信心明显修复。
然而，增长从来不是坦途。2026年一季度，商业运营收入增速骤降至2.82%，增长“天花板”隐约可见。在年度股东大会上，财务负责人管有冬并未回避这一现实，坦言“2026年增长动力会更难”：一方面，已开业项目出租率逼近98%，提升空间极为有限；另一方面，消费复苏乏力，品牌销售承压，租金上涨受限。
面对增速放缓，王晓松携核心高管坦诚破局，给出三大方向：硬件焕新，对老旧吾悦广场进行改造升级，提升物业估值与消费体验；内容迭代，主动引入潮流、体验式新兴品牌，短期可牺牲部分租金以换取长期竞争力；运营深耕，升级“吾悦经营五步法”，从空间运营转向用户运营，强化会员服务与场景打造。面对华润万象生活等央企的竞争，王晓松保持清醒——既承认差距，也强调吾悦广场全国化布局的独特优势，央企下沉反而验证了三线城市商业价值的提升。
但真正打开想象空间的，是王晓松抛出的另一枚重磅信号：REITs盘活超1200亿元吾悦广场资产。截至2025年末，178座吾悦广场总资产超1200亿元，如何让这些重资产“活”起来，成为转型成败的关键。
王晓松直言，公募REITs是盘活存量、实现价值重估的核心抓手。过去，商业资产缺乏公开定价标准，估值模糊；REITs打通了“投融管退”的闭环，既能回笼资金降低负债，又能保留运营管理权，实现资产价值重估与轻资产转型。在他的推动下，新城控股早已布局这一赛道：2025年11月，以上海青浦吾悦广场为底层资产，发行了全国首单消费类机构间REITs；2026年3月，广发新城吾悦封闭式商业不动产REITs获上交所受理，底层资产为两座吾悦广场，争取三季度亮相。
REITs的意义远不止于融资。王晓松认为，它为新城的战略转型提供了制度性工具——公司正从“住宅开发商”向“商业资管平台”跨越。过去五年，物业开发销售收入从2020年的1581.18亿元降至2025年的390.04亿元，在收缩开发业务的同时，商业运营稳步壮大。未来，依托吾悦广场的运营能力，将1200亿商业资产转化为持续稳定的现金流，通过主动资产管理和资产组合优化，实现从“盖楼卖房”到“管楼生钱”的质变。
王晓松透露，公司计划在6月中旬重启战略讨论会，这是近四年来的首次，将在三季度明确新战略方向。扎实的基本面支撑着这一信心：连续8年经营性现金流为正，2025年回款率110.41%，净负债率56.97%，财务结构持续优化；178座吾悦广场、5497万会员构成的线下流量壁垒，难以复制。
当行业告别高杠杆、高周转的黄金时代，存量运营与资产证券化成为新赛道。王晓松带领新城控股以商业为基、以REITs为翼、以资管为方向，在穿越周期的同时，正在开辟属于自己的第二增长曲线。1200亿吾悦广场的价值重估，才刚刚开始。
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2025年，房地产行业寒意未消，新城控股却交出一份难得的成绩单：营收530.12亿元，归母净利润6.80亿元，成为少数仍在盈利的民营房企。这份韧性的背后，是董事长王晓松多年布局的战略成果——商业运营板块已从“配角”蜕变为公司的“压舱石”。
数据显示，2025年新城控股商业运营总收入达140.90亿元，五年复合增长率超过10%。更关键的是，商业毛利占公司总毛利的63%，毛利率高达70%，成为化解债务、稳定经营的核心支柱。截至年末，公司在全国141个城市布局207座吾悦广场，已开业178座，出租率稳定在97.86%，全年客流超20亿人次，销售额近千亿元。凭借商业板块的强势支撑，审计机构连续两年出具“非标”意见后，2025年终于给出标准无保留意见，市场信心明显修复。
然而，增长从来不是坦途。2026年一季度，商业运营收入增速骤降至2.82%，增长“天花板”隐约可见。在年度股东大会上，财务负责人管有冬并未回避这一现实，坦言“2026年增长动力会更难”：一方面，已开业项目出租率逼近98%，提升空间极为有限；另一方面，消费复苏乏力，品牌销售承压，租金上涨受限。
面对增速放缓，王晓松携核心高管坦诚破局，给出三大方向：硬件焕新，对老旧吾悦广场进行改造升级，提升物业估值与消费体验；内容迭代，主动引入潮流、体验式新兴品牌，短期可牺牲部分租金以换取长期竞争力；运营深耕，升级“吾悦经营五步法”，从空间运营转向用户运营，强化会员服务与场景打造。面对华润万象生活等央企的竞争，王晓松保持清醒——既承认差距，也强调吾悦广场全国化布局的独特优势，央企下沉反而验证了三线城市商业价值的提升。
但真正打开想象空间的，是王晓松抛出的另一枚重磅信号：REITs盘活超1200亿元吾悦广场资产。截至2025年末，178座吾悦广场总资产超1200亿元，如何让这些重资产“活”起来，成为转型成败的关键。
王晓松直言，公募REITs是盘活存量、实现价值重估的核心抓手。过去，商业资产缺乏公开定价标准，估值模糊；REITs打通了“投融管退”的闭环，既能回笼资金降低负债，又能保留运营管理权，实现资产价值重估与轻资产转型。在他的推动下，新城控股早已布局这一赛道：2025年11月，以上海青浦吾悦广场为底层资产，发行了全国首单消费类机构间REITs；2026年3月，广发新城吾悦封闭式商业不动产REITs获上交所受理，底层资产为两座吾悦广场，争取三季度亮相。
REITs的意义远不止于融资。王晓松认为，它为新城的战略转型提供了制度性工具——公司正从“住宅开发商”向“商业资管平台”跨越。过去五年，物业开发销售收入从2020年的1581.18亿元降至2025年的390.04亿元，在收缩开发业务的同时，商业运营稳步壮大。未来，依托吾悦广场的运营能力，将1200亿商业资产转化为持续稳定的现金流，通过主动资产管理和资产组合优化，实现从“盖楼卖房”到“管楼生钱”的质变。
王晓松透露，公司计划在6月中旬重启战略讨论会，这是近四年来的首次，将在三季度明确新战略方向。扎实的基本面支撑着这一信心：连续8年经营性现金流为正，2025年回款率110.41%，净负债率56.97%，财务结构持续优化；178座吾悦广场、5497万会员构成的线下流量壁垒，难以复制。
当行业告别高杠杆、高周转的黄金时代，存量运营与资产证券化成为新赛道。王晓松带领新城控股以商业为基、以REITs为翼、以资管为方向，在穿越周期的同时，正在开辟属于自己的第二增长曲线。1200亿吾悦广场的价值重估，才刚刚开始。