2月21日，兴业银行发布一则公告，称拟以不超过66亿元的购置总价，在深圳市南山区T208-0054 地块项目购置部分物业。该公告如投入平静湖面的一颗石子，一经发布便掀起众多与之相关的讨论。
如果只是普通的购楼，或许并不会引起太大的注意，外界目光所聚焦的，实则是这个特殊的地块。T208-0054 地块是当初恒大斥资55亿元买下，计划打造恒大深圳新总部大楼的地。后因恒大深陷债务危机，该项目被深圳市安和一号房地产开发有限公司(以下简称“安和一号房地产”)竞得，并经历了一番调整，最终化身为“深圳湾超级总部B塔项目”。
在业绩增长表现不佳，资产质量风险仍未逆转的当下，兴业银行花66亿元买楼，只是为了“满足经营需要”，实在令人难以理解。事实上，细究其中千丝万缕的关系，可以发现，比起普通的买楼用于经营，兴业银行此举更像是一次对不良债权的“另类”消化之举。
兴业银行疑似拥有该地块处置权
兴业银行公告中对该项交易的具体描述较少，只说拟购买该项目部分物业位于建筑物底层商业及中高层写字楼区域，用于深圳分行及集团内各子公司的运营管理使用，来满足经营业务需要，提升综合经营成效。
通常而言，银行客流量大，停车需求也高，多数银行更愿意租地段更合适的办公楼，而此次要购买的深圳湾超级总部基地B塔办公楼，是未来深圳湾天际线核心建筑之一，对于兴业银行的业务开展而言或许并不算最合适的地点。另外，截至2024年6月末，兴业银行深圳分行只有1801名员工，斥资66亿元在未来的核心建筑大楼为这一千多人购置办公楼，略显有些“兴师动众”。更何况，兴业银行也在公告中说明，该物业尚处开发阶段，预计2029年竣工，多方因素来看，如果只是单纯买楼，兴业银行并没有提前4年“预定”的理由。
然而，回顾该项目的“前世今生”，可以发现兴业银行此次出手，或许是一场长达三年的谋划。2017年，恒大斥资55亿元，拿下了深圳湾总部基地的一块地，并将其规划用于打造恒大深圳新总部大楼。2021年9月，恒大深圳新总部大楼项目因恒大暴雷深陷债务危机而停摆，只留下一个深42米的基坑，正式宣告“烂尾”。2022年11月初，恒大集团以挂牌的方式，公开转让了这一地块的使用权，同月26日，安和一号房地产成功竞得该项目，成交价约75.43亿元，恒大深圳新总部大楼项目也被改造成“深圳湾超级总部B塔”项目。2023年7月，该项目正式复工。
只看时间线，这个项目的变动似乎与兴业银行并无关系，但值得注意的是，2022年，安和一号房地产接盘该项目后，当时便有媒体在报道中表示“知情人士称兴业银行是恒大的债权人，深圳湾的地块原本也是抵押给该行的”。另外，《财新》此前也有相关爆料，称“该宗地的存量债权人是兴业银行”“恒大无法继续开发地块，兴业银行拥有土地处置权”“2022年11月的挂牌转让只是走一道流程”。
梳理下来，大概情形或许是兴业银行此前贷款给恒大，恒大拿到贷款的同时将该地块抵押给兴业银行，恒大暴雷后相关贷款逾期，兴业银行被“套牢”，为了解套，兴业银行通过另一个主体——安和一号房地产购入该地块，恒大集团得以通过卖地偿还借款，如今兴业银行再次花66亿元买楼，几经辗转，原来的不良贷款也成了兴业银行的不动产。安和一号房地产的股权穿透图，也佐证了这一猜想。
兴业信托发挥重要作用
根据股权穿透图，安和一号房地产由深圳安稳一号房地产开发有限公司(以下简称“安稳一号房地产”)100%控股，而安稳一号房地产又由深圳安稳房地产开发有限公司(以下简称“深圳安稳地产”)100%控股。
再看深圳安稳地产的股权结构，深圳安稳地产的股东是两家合伙企业，深圳市安兴一号投资合伙企业(有限合伙)持股99%，深圳市安兴二号投资合伙企业(有限合伙)持股1%。其中，深圳市安兴一号投资合伙企业(有限合伙)的第一大股东便是兴业国际信托有限公司(以下简称“兴业信托”)，兴业信托持股98%，而兴业银行作为兴业信托母公司，又持有兴业信托73%的股份。
按理来说，兴业银行与安和一号房地产之间有股权关联关系，此次交易理应构成关联交易。但兴业银行在公告中明确表示“本次交易未构成关联交易”，个中缘由，或许是在控制权上。
虽然兴业信托持有大部分股份，但从实控人控制路径来看，深圳安兴一号投资合伙企业(有限合伙)的上一层级是只持股1%的深圳恒屿实业发展有限公司，深圳恒屿实业发展有限公司由深圳市现代轨道交通投资管理100%控股，相当于兴业信托只是作为出资方持有深圳安兴一号投资合伙企业(有限合伙)98%的股份，公司的决策权、管理权都在国资手上，这或许能解释为什么安和一号房地产是深圳的国资企业，而不是兴业银行的关联方。
而之所以会通过兴业信托与深圳国资合作，可能是因为商业银行法曾规定银行在境内不能投资非自用不动产或非银金融机构和企业，而信托企业则不受约束，所以兴业信托才会作为代持平台，受兴业银行委托入股安和一号房地产。
兴业信托作为兴业银行的控股子公司，为兴业银行的战略布局提供了重要支持，包括现任董事长郑志明在内，该公司几任董事长都是来自“母行”兴业银行的老将。只是，兴业银行如此重视的兴业信托，近两年的经营状况却在持续恶化，2023年，兴业信托的持续经营净利润为-6.06亿元，2024年仅上半年，该公司便净亏损了5.97亿元。除了盈利亏损，兴业信托的固有业务不良率也居高难下，最新数据显示，截至2023年末，不良率高达31.28%，比年初还有所增长。
再看兴业银行自身经营状况，2024年业绩快报显示，2024年该行营收为2122.26亿元，归母净利润为772.05亿元，分别同比增加0.66%、0.12%，这一增速相较于其他银行本就缓慢，再加上2023年兴业银行营收同比下降5.19%、净利润同比下降15.61%，所以2024年即便实现正增长，该行的业绩表现依然不够理想。