如果恒大没爆雷，那栋土豪金配色的恒大深圳总部大楼，去年就该竣工了。
现实没有如果。2021年9月，项目停工烂尾沦为不良资产，随后被上架拍卖。
那时候地产行业的下坡路已经明摆着，甭管接盘侠还是大冤种，都不好找。
2022年11月份，深圳一家叫「安和一号」的开发商出手了，以75.43亿底价竞得宗地使用权及地上建筑物、附着物。
这里划重点，记住安和一号，然后，让我们欣赏一出《债务闭环魔术》：
深圳安和一号由深圳安稳一号100%持股，深圳安稳一号由深圳安稳房开公司100%持股，深圳安稳房开公司由深圳安兴一号投资合伙企业（有限合伙）深圳安兴二号投资合伙企业（有限合伙）分别持股99%、1%。
眼花缭乱对吧，看到这里，以为大boss是安兴一号？
不，还没完。
安兴一号分别由兴业国际信托、深圳市安居建业、深圳恒屿实业持股98%、1%、1%，后两者为深圳国资背景。
深圳安居建业是深圳市国资委主导下，由安居集团、万科集团、特区建工集团和深业集团共同出资成立的市场化运作的国有企业，2022年才成立，其实就是专职接盘侠：负责盘活深圳烂尾楼项目；另外的恒屿实业是万科集团旗下企业。
在和深圳国资成立一系列公司的过程中，兴业信托出资98亿占绝大头。
有意思的是，通过有限合伙企业架构设计，间接持有安和一号97%股权的兴业国际信托不掌握管理权，而是深圳国资掌权。
说白了，「安和一号」的背后是兴业国际信托，深圳国资顶多算个托。为什么要兜个大圈？
前几天，兴业银行发了一则公告，答案终于揭晓。
公告称，兴业银行深圳分行拟在深圳市南山区T208-0054地块项目购置部分物业，购置总价不超过人民币66亿元。
T208 - 0054 地块就是「安和一号」盘下的恒大地块，现项目改叫深圳湾超级总部 B 塔（下称B塔大楼）。换句话说，兴业银行买了控股公司兴业信托的楼（兴业银行控股兴业信托73%）。
在铁柱的有限认知中，这属于关联交易。
兴业银行公告第一条就告诉铁柱：
本次交易未构成关联交易
终究是铁柱道行太浅。
正是通过前文提到的一系列操作，最终深圳国资代持，因此未被认定为关联交易。
如果被认定为关联交易，兴业银行可能面临监管审查，增加合规成本，甚至影响其资本充足率。此外，关联交易可能引发利益输送的质疑，影响兴业银行的市场信誉。
目前B塔大楼还在地基阶段，预计2029年竣工。为什么兴业银行着急买入？
兴业银行曾于2021年在投资者互动平台表示，银行一直严格监控对恒大集团的授信业务，只介入少量一二线城市且资质较好的房地产开发项目融资。
估计，当初恒大将土地抵押给兴业银行获取贷款了，恒大爆雷后，对应贷款逾期。
兴业银行上赶着当接盘侠，无非想尽早解套。
为了把损失降至最低，兴业银行通过“信托通道-国资代持-回购物业”三步走，把不良贷款转化为固定资产，玩了一把债务闭环魔术。
狗蛋说，房企就缺这种化腐朽为神奇的功力。
公告中，兴业银行这么解释买楼行为：
将进一步强化落实在粤港澳大湾区战略布局，有利于提高全集团在深圳地区的业务发展协同效率，满足业务经营需要，提升综合经营成效。
连铁柱都知道，要强化布局压根不需要买楼，对区域发展而言，租才是银行最佳选择。就算要买楼，谁家银行强行给自己上难度，买个5年后才能入驻的楼，非得挑战各种不确定性。
B 塔大楼地上82层、地下8层，兴业银行购置部分位于底层商业及中高层写字楼区域。内部自用肯定是用不完的，未来只能再出售或出租。
有业内人士替兴业银行解释说，深圳核心地段的商办项目属于优质资产。
现实是，深圳甲级写字楼空置率高达30%，截至去年末，全市甲级写字楼总存量约1000万平方米。
与此同时，租金持续下滑，目前平均租金每月每平不到170元，B 塔大楼所在的南山区域，甲级写字楼租金较历史峰值跌去30%。
表面上，只能辛苦兴业银行苦一苦自己了。
狗蛋记得陈医生唱过一句歌词：
把一个人的痛苦，转移到另一群人的胸膛。