来源 :泛地产投融圈2023-05-09
近日，中国人寿与菜鸟物流共同发起的仓储物流基金完成签约设立，总规模约30亿元。
据了解，该基金由国寿投资公司旗下国寿资本公司主动管理，基础资产是位于长三角区域重点城市的高标仓，区位优势明显，运营成熟稳定，现金回报良好。该项目采取不动产股权计划+私募基金的方式，由中国人寿作为基石投资人，并获得了中宏保险、财信人寿出资认购。
据悉，早在2017年，中国人寿就与与行业龙头——菜鸟物流合作设立了规模为85亿元的国内首支人民币仓储物流核心基金。当时设立物流仓储基金，延续了菜鸟的平台模式战略，引入了更多的金融合作伙伴，共同建设智慧物流。
此次，中国人寿与优质合作伙伴再度携手，将进一步推动了中国人寿的实物资产投资业务的高质量发展。
菜鸟物流是国内仓储物流基础设施运营管理行业的领军者，同时也是行业内探索数字技术与物流实体运营高效整合的先驱者。菜鸟是阿里巴巴牵头成立的物流平台，致力于运用智能技术，与物流企业一起提供物流解决方案和物流附加增值服务。
国寿资本是中国人寿旗下国寿投资公司全资持有的基金管理平台，目前在管基金22只，累计签约规模逾1700亿元。
REITs将引领仓储物流行业走上快速发展通道
在房住不炒的政策环境下，仓储物流REITs基金也让公众投资者拥有了一项优质的投资选择。因此，仓储物流项目与REITs产品的结合符合政策导向、符合原始权益人与投资者共同利益，只要在发行和存续阶段严格把控合规风险和运营风险，REITs将引领仓储物流行业走上快速发展通道。
物流业是融合运输、仓储、货代、信息等产业的复合型服务业，是支撑国民经济发展的基础性、战略性产业。仓储物流业作为物流业重要的一环，是指利用自建或租赁库房、场地，储存、保管、装卸搬运、配送货物的行业。仓储物流项目因权属清晰、收益良好、现金流稳定等特点成为优质的REITs基础资产，仓储物流REITs也成为国外REITs市场的重要品类。
电商与物流企业自建的仓储设施，往往采取内部租赁的方式，并参照市场租金和其他要求，这为企业发行仓储REITs提供了商业基础。该类企业可通过发行REITs，在保持物流核心战略的同时，解决其中资产平衡发展的难题。
盈利模式清晰，收益率较好
高标仓的收入主要来自于租赁收入，其客户通常涉及第三方物流行业、电商零售业、制造业和其他消费零售业等，具有租金收入合理、出租率高、租期较长、现金流充足其稳定等特点，是理想的REITs发行标的。根据戴德梁行数据，截至2020年二季度，北京、深圳等一线城市，以及东莞、廊坊、昆山、惠州等一线卫星城市的高标仓净有效租金平均为41元/平方米/月，平均出租率高达96%。租金的稳定增长，可以为投资者带来较好的资本增值回报。
高标仓的资本化率较好。与办公楼、购物中心等商业物业比较，已成熟物流资产的资本化率较高，一线城市的高标仓资产大致在5%-6%之间，二、三线城市则可能更高，符合发行REITs的收益率要求。
资产证券化成为退出重要考虑
国内物流地产项目资金来源以自筹资金为主，项目银行贷款占比较小，海内外私募基金成为重要融资方式。
全球范围看，私募基金不断成为仓储物流的重要投资方。不动产基金投向仓储物流的资金比例从2015年的不到10%，增长到目前的17%。普洛斯在中国的仓储物流投资资金来源主要为海内外设立的基金，截至2020年年底，普洛斯在中国境内外募集并运行7只专门投资于中国的私募基金，这些基金资产管理的规模超过1300亿元。外资以基金化运作的还有嘉民中国物流基金、安博中国物流基金、乐歌中国物流基金、领盛物流基金、黑石基金等。国内物流企业近年开展基金轻资产运作，如京东分别于2019年、2020年与新加坡政府投资公司（GIC）成立两期核心基金，涉及资产规模超150亿元。阿里菜鸟则在2016年就与中国人寿设立了85亿元仓储物流核心基金。
资产证券化产品是仓储物流资产成熟时的退出考虑。内资物流企业大多在类REITs产品尝试物流地产资产证券化，截至2020年底，共发行5只类REITs和3只CMBS的资产证券化产品。尽管国内类REITs是以偏债类为主，但物流资产类型则多有进行市场化的权益级出售，也反映了原始权益人的真实退出和出表等诉求。