投资要点

    事件：2021年4月22日，公司发布一季报。一季度实现营业收入622.64亿元，同比增长30.33%；实现归母净利润12.92 亿元，同比增长3.44%。

    点评：

    业绩稳健增长，毛利率下滑。一季度万科实现营业收入622.64 亿元，同比增长30.33%；实现归母净利润12.92 亿元，同比增长3.44%。其中，房地产业务实现结算面积374.7 万平方米，同比增长18.5%；贡献营业收入530.0 亿元，同比增长34.6%。一季度房地产开发及相关资产经营业务收入毛利率（扣除税金和附加）为16.1%，较2020 年全年下滑6.5 个百分点，毛利率下滑主要和地价占房价比例提高有关。

    新开工放缓，竣工加速。一季度实现新开工面积 804.7 万平方米，同比20 年增长13.5%，同比19 年下降21.1%，占全年开工计划的25.6%（20 年同期为24.3%）；实现竣工面积 309.9 万平方米，同比20 年增长27.7%，同比19 年增长39.1%，占全年竣工计划的8.6%（20 年同期为7.3%）。

    销售持续增长，拿地较稳健。1-3 月累计实现合同销售面积1104.4 万方，同比20 年增长24.8%，同比19 年增长19.4%；实现合同销售金额1794.7 亿元，同比20 年增长30.2%，同比19 年增长20.1%；销售均价16250 元/平方米，同比20 年增长4.3%。1-3 月份累计新增拿地金额435.3 亿元，拿地总建面594.5 万方，拿地均价7323 元/平方米，拿地金额占销售金额比重为24.3%（19 年该比例为36.7%），拿地力度下行。

    多元化业务发展。万物云：与招商银行达成战略合作，通过“星尘系统”接入银行账户服务，为社区客户提供高品质用户账户专属服务。长租公寓：一季度间天出租率稳定在95%以上。万纬物流：携手沃尔玛，启动产地直采的端到端供应链业务；积极支持新冠疫苗紧急存储任务，仅用68 天就将北京亦庄项目改造成为疫苗外延冷库。印力集团：印象3 号资产支持专项计划成功完成发行。

    三道红线达标，财务杠杆持续优化。截至一季度末，公司净负债率为15.5%，剔除预收账款的资产负债率为69.5%，现金短债比2.72，三道红线达标且净负债率、现金短债比显著优于监管要求。一季度，公司始终保持较低融资成本，发行的两种公司债票面利率分别为3.38%、3.98%，中票利率3.76%，ABS 票面利率3.38%，融资优势明显。

    投资建议：万科龙头地位稳固，融资优势明显，极具安全性。多元化业务快速发展，物业、物流内在价值丰厚。我们维持公司2021-2022 年的EPS 为3.95、4.30 元，以2021 年4 月22 日收盘价计算，对应的PE 为7.3 倍和6.7 倍，维持买入评级。

    风险提示：货币政策大幅收紧，居民去杠杆力度超预期。