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万 科A(000002)机构评级研报股票分析报告

 
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万科A(000002):毛利率触底 拿地权益提升

http://www.chaguwang.cn  机构:华泰证券股份有限公司  2021-09-03  查股网机构评级研报

  核心观点

      公司8 月29 日发布中报,2021H 实现营收1671.1 亿元,同比+14.2%;归母净利110.5 亿元,同比-11.7%;摊薄EPS0.95 元。因毛利率降幅超我们预期,我们预计2021-2023 年EPS3.32、3.56 和3.90 元(前值3.70、4.01和4.43 元),参考可比公司2021 年7.13 倍平均PE 估值(Wind 一致预期),融资优势、多元化价值重估空间强化其龙头地位,我们予以公司2021 年8.9倍PE,目标价29.55 元(前值40.67 元),维持“买入”评级。

      毛利率下探,业绩负增长

      期内公司竣工面积同比+14.0%,全年计划完成率34.2%,同比+1.8pct,带动结算面积、结算收入同比分别+6.2%、11.9%。但受行业利润率中枢下行影响,导致税后结算毛利率同比-6.0pct 至18.0%,但较一季度回升1.9pct。

      我们认为利润率低点已过,全年有望维持上半年毛利率水平。截止期末,已售未结金额约7819.1 亿元,较20 年末+12.0pct。

      新开工下降,投资发力权益提升

      期内新开工同比-4.8%,销售额3544.3 亿,同比+10.6%。拿地强度31.8%,较20 年全年+1.8pct,权益显著提升,分别从拿地面积和拿地额口径来看,权益比例分别为73.1%和78.7%,较20 年全年分别+12.0pct 和13.4pct。8月公司与上海政府签署战略合作框架协议,我们预计未来在拓展方式上还会有非市场化拿地的机遇。

      多元化业务增势,平台化物管业务逐步成熟

      物管方面,整个万物云实现营收103.8 亿元,同比+33.3%。其中住管、商管、城市服务、社服、万物成长板块的收入占比分别为55.0%、30.4%、6.1%、5.4%和3.1%。重资产板块,长租公寓、商业地产以及物流地产板块均实现增长,营业收入同比分别+25.6%、19.0%和64%。万科多元化业务平台式发展日趋明晰,进一步强化其先行优势以及竞争壁垒。

      融资优势显著,合伙人持续增持,维持“买入”评级今年来公司发债利率持续优化,彰显融资优势。自4 月事业合伙人持股占比达5%后,截至8 月29 日累计增持0.04%股份,强化配置价值。由于毛利率降幅超我们预期,我们预计2021-2023 年EPS3.32、3.56 和3.90 元(前值3.70、4.01 和4.43 元),参考可比公司2021 年7.13 倍平均PE 估值(Wind一致预期),融资优势、多元化价值重估空间强化其龙头地位,我们予以2021年8.9 倍PE,目标价29.55 元(前值40.67 元),维持“买入”评级。

      风险提示:行业销售下滑;公司拿地节奏低预期导致可售货量不足的风险。

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