事件概述

    　　万科A 发布2021 年半年报，公司实现营收1671.1 亿元，同比+14.2%，实现归母净利润110.5 亿元，同比-11.7%。

    　　利润有所下滑，盈利水平受压

    　　2021 年上半年，公司实现营业收入1671.1 亿元，同比增长14.2%，归母净利润110.5 亿元，同比下降11.7%，营收增速增长而净利润增速下滑主要系结算毛利率出现下滑所致。上半年，公司销售毛利率及销售净利率分别为22.94%和9.68%，分别较上年同期下降8.87pct 和3.05pct，盈利能力出现下滑。

    　　销售稳步增长，拿地力度加大

    　　2021 年上半年，公司实现销售金额3544.3 亿元，同比增长10.6%，销售面积为2191.7 万平方米，同比增长5.5%，销售均价16172 元/平，同比增长4.8%，销售表现良好，排名稳居行业前三。拿地方面，公司共获取95 个新项目，拿地面积为1505.9 万平方米，同比增长54%，拿地金额达1126.3 亿元，同比增长114.7%，拿地金额占销售金额的比重为32%，较上年同期的16.4%显著提升，拿地力度回升，依旧保持稳健。

    　　杠杆率持续下降，顺利回归“绿档”

    　　截至报告期末，公司净负债率和剔除预收款项的资产负债率分别为20.2%和69.7%，分别较上年同期下降6.8pct 和5.8pct，负债率继续下滑，财务安全度持续提升。此外，报告期末，公司持有现金1952.2 亿元，处于历史最高水平，并远高于短期借款和一年内到期有息负债总和的843 亿元，短期偿债压力较低。总体来看，公司成功完成“三道红线”的各项指标，理性投资的同时，确保了整体财务的安全。

    　　投资建议

    　　万科销售稳定增长，土储资源丰富优质，财务安全度高，考虑到短期仍将受结算项目利润率下滑的原因，我们下调公司21-22 年营收5146.9/5968.4 亿元的预测至5282.9/5679.1 亿元，并加入23 年盈利预测，下调21-22年EPS4.45/5.08 元的预测至3.66/3.94 元，23 年EPS 为4.2 元，对应2021 年9 月3 日20.93 元/股收盘价，PE 分别为5.7/5.3/5.0 倍，维持公司“增持”评级。

    　　风险提示

    　　房地产调控政策收紧，销售不及预期，项目利润率出现下滑。