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    　　10 月28 日，万科发布2021 年三季报。公司前三季度累计实现营收2714.9 亿元，同比增长12.4%；实现归母净利润166.9 亿元，同比减少16.0%。第三季度实现营收1043.7 亿元，同比增长9.7%；实现归母净利润56.4 亿元，同比减少23.3%。

    　　点评：

    　　利润率下滑拖累业绩。第三季度公司实现营收1043.7 亿元，同比增长9.7%；实现归母净利润56.4 亿元，同比减少23.3%。第三季度综合毛利率20.8%，同比下降6.3 个百分点，较上半年下降2.2 个百分点。前三季度公司累计实现营收2714.9 亿元，同比增长12.4%；实现归母净利润166.9 亿元，同比减少16.0%。业绩下滑主因近年来地价占房价比提高，公司利润率下滑：前三季度公司综合毛利率22.1%，同比下降7.8 个百分点；其中，开发业务结算毛利率（扣除税金及附加）17.5%，同比下降5.4 个百分点。截至三季度末，公司已售未结资源约5211.1 万方，合同金额约7732.9 亿元，较年初分别增长5.9%和10.8%。

    　　受三季度行业基本面下行影响，销售同比有所下滑。前三季度公司累计合同销售面积2946.4 万方，同比下降9.8%；实现合同销售金额4791.3 亿元，同比下降2.8%。

    　　销售下行主要受7 月以来全国商品房市场降温影响。第三季度，公司实现合同销售面积754.7 万平方米，合同销售金额1246.8 亿元，同比分别下降36.5%和27.6%。

    　　拿地量入为出，理性投资。前三季度，公司累计拿地建面2382.5 万方，拿地金额1656.6 亿元，拿地金额占销售金额比重34.6%（去年同期为30.0%），拿地较稳健。

    　　从布局来看，前三季度新增拿地项目中，按拿地金额计算，二线城市占比53.8%，三四线占比46.2%。1-9 月，公司新开工/竣工面积分别为2837.2/1992.6 万方，同比分别增长0.3%/10.4%，占全年计划的90.1%/55.5%（2020 年同期为96.9%/54.4%）。

    　　财务、资金状况稳健，融资优势明显。截至9 月底，公司净负债率为31.9%；持有货币资金1471.1 亿元，远高于短期借款和一年内到期有息负债。且有息负债中70.6%为长期负债，财务资金状况稳健。三季度，公司发行两笔公司债票面利率分别为3.19%、3.49%，融资成本处于行业低位。

    　　多元化业务稳步发展。1）物业：万物云武汉远程运营中心于落成并启用，布局浓度和效率提升。2）物流：杭州、苏州、宁波新开业3 个项目，截至9 月底，物流仓储已运营建面818 万方，其中高标库769 万方，冷库49 万方。万科物流增资扩股，引入多家战投。3）租赁住宅：截至9 月底，累计开业约14.9 万间，间天出租率为95%。4）商业：累计开业1020.6 万平方米。

    　　投资建议：万科龙头地位稳固，财务、资金状况稳健，融资优势明显。多元化业务稳步发展，物业、物流内在价值丰厚。我们维持公司2021-2022 年EPS 为3.62、3.73 元，以2021 年10 月28 日收盘价计算，对应PE 为5.3 倍和5.1 倍。

    　　风险提示：货币政策大幅收紧，居民去杠杆力度超预期。