公司公告三季度报告，业绩增速较中期进一步下降，主要系公司结算毛利率的持续下滑。在销售及融资下行，投资及工程建设持续支出下，公司货币资金绝对值及其对短期有息负债覆盖度有所下降。

    　　 业绩情况：公司公告三季度报告，前三季度累计实现营业收入人民币 2,714.9 亿元，同比增长 12.4%；实现归母净利润人民币 166.9 亿元，同比减少 16.0%；实现扣非后归母净利润162.9 亿元，同比减少13.78%。

    　　 结算利润率进一步下滑。2021 年前三季度，公司综合毛利率为22.1%，较去年同期下降7.8 个百分点。其中，公司房地产开发及相关资产经营业务的毛利率（扣除税金及附加）为 17.5%，较 2020 年同期下降 5.4 个百分点，较2021 年中期下降2.1 个百分点。与我们此前跟踪报告中公司利润率仍然存压的判断相符。

    　　 货币资金绝对值及其对短期有息负债覆盖度有所下降。截至报告期末，公司持有货币资金1,471.1 亿元，较中期下降15%，主要系：1）三季度公司合同销售金额为1246.8 亿元，同比下降27.6%；2）投资力度略有提升，三季度拿地销售金额占比为37.6%（上半年33.5%）；3）工程建设持续支出，公司前三季度新开工及竣工面积分别同比增长 0.3%/10.4%，全年计划完成度为 90.1%/55.5%（与去年同期完成度相近）；4）融资净额的明显下降。

    　　 多元化业务稳步进展。报告期内，公司上线武汉物业管理运营中心，新开业长租公寓达3400 间，在杭州、苏州、宁波均有物流仓储项目开业，商业项目新开业面积为 32.6 万平方米，均取得了稳步进展。我们相信，尽管非住业务的确存在报表见效慢、成本相对较高等问题，公司在这些领域的专业能力及优质资产的积累不会白费，空间运营和管理能力将成为企业未来的核心竞争力。

    　　 风险因素：结算利润率持续下降；销售超预期下行加大公司现金流压力。

    　　 投资建议：我们判断市场基本面下降还将持续，信用风险也将延续一段时间，公司利润率压力的确存在，但空间运营和管理能力的培育不会白费。我们维持公司2021/2022/2023 年EPS 预测3.05/2.97/2.95 元，根据可比公司的估值情况，给予万科A 2021 年8 倍PE，维持24.4 元/股的目标价，给予万科企业（H股）2021 年7 倍PE，维持26.0 港元/股目标价。均维持“买入”评级。