事件：公司公布2021 年前三季度业绩，实现营业收入2,714.9 亿元、归属于上市公司股东的净利润166.9亿元，同比分别增长12.4%和-16.0%；实现销售金额4,791.3 亿元，同比下降2.8%；实现销售面积2,946.4 万平方米，同比下降9.8%。
销售端：三季度销售有所下滑，已售未结资源充足。2021 年前三季度，公司累计销售面积2,946.4 万方，同比下降9.8%，销售金额4,791.3 亿元，同比下降2.8%，累计销售均价1.63 万元/平米，较去年同期增长7.7%。2021 年前三季度公司销售面积市占率2.27%，较2020 年前三季度的2.79%略有下降。2021年第三季度，公司实现合同销售面积754.7 万平方米，合同销售金额人民币1,246.8 亿元，同比分别下降 36.5%和27.6%，主要受行业调控政策影响市场有所降温，需求端一定程度走弱。公司并表范围内5,211.1 万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约人民币7,732.9 亿元，较年初分别增长5.9%和10.8%，已售未结资源较充足。
投资端：权益比例维持高位，拿地集中一二线城市。2021 年前三季度，公司累计新增132 个开发项目，总建筑面积约2,241.0 万平方米，权益规划建筑面积约1,603.2 万平方米，权益比例为71.54%。公司土地储备丰厚，截至9 月底，公司所有在建项目总建筑面积约11,581.5 万平方米，权益建筑面积约7,061.8万平方米，权益比例为60.98%；此外，公司积极参与旧城改造项目，按当前规划条件，该批旧改项目权益建筑面积合计约 337.0 万平方米。拿地结构看，根据权益建面口径，前三季度新增土储一二线城市占比87.80%，公司维持布局高能级城市的战略。前三季度，公司累计完成新开工面积 2,837.2 万平方米，同比增长0.3%，占全年开工计划的90.1%（2020 年同期为96.9%）；累计完成竣工面积1,992.6 万平方米，同比增长10.4%，占全年计划竣工面积的55.5%（2020 年同期为 54.4%）。
结算端：毛利承压降幅收窄，费用管控改善明显。2021 年前三季度公司累计实现营业收入人民币2,714.9亿元，同比增长12.4%；实现归属于上市公司股东的净利润人民币166.9 亿元，同比减少16.0%。其中，房地产开发业务结算面积1,858.0 万平方米，贡献营业收入人民币2,370.4 亿元，占总营业收入的比重为78.38%，同比分别增长7.7%和10.8%。公司前三季度整体毛利率22.1%，扣除税金及附加毛利率为17.5%，较去年同期减少5.4pct，较中期数据下滑0.5pct，降幅较中期有所收窄；毛利率下滑主要和近年来地价占房价比例提高有关。销售净利率为9.06%，较去年同期减少3.39pct，较中期数据下降0.62pct。
公司管理、财务费用率控制较好，2021 年前三季度管理费用率为2.80%（含研发费用），较去年同期降低0.28pct；财务费用率为1.23%，较去年同期降低0.76pct，费用管控效果显著。
财务端：财务状况稳健，债务结构合理。截止2021 年Q3，净负债率为31.9%，经过我们测算，公司剔除合同负债的资产负债率为70.47%，现金短债比为1.69，接近三道红线 70%、100%、1 “绿档”要求。公司财务、资金状况稳健，截至9 月底，公司持有货币资金人民币1,471.1 亿元，远高于短期借款和一年内到期有息负债总和人民币782.9 亿元。公司债务结构较为合理，有息负债占总资产的比例为13.6%，且有息负债中70.6%为长期负债，短期债务压力较小。
业务端：多元业务稳步向好，物管商业持续深耕。2021 前三季度，公司在多元化业态经营方面继续发力。
（1）物管业务：“万物云”武汉远程运营中心于7 月1 日正式落成并启用，3000 多个在管项目实现线上指挥调度和运营考核；（2）公寓租赁：“泊寓”在全国多城新增开业3,400 间。截至9 月底，租赁住房业务房源超过19.5 万间，累计开业约14.9 万间，间天出租率为95%；（3）物流仓储：前三季度，物流仓储业务在杭州、苏州、宁波新开业3 个项目。截至Q3，物流仓储已运营项目建筑面积818 万平方米，其中高标库运营面积769 万平方米，冷库运营面积49 万平方米；（4）商业运营：前三季度，公司（含印力集团）新开业商业项目32.6 万平方米，累计开业的商业项目建筑面积为1,020.6 万平方米。
投资建议：公司作为行业龙头，具有强运营能力和管理红利，且在手现金多、负债低、分红高、经营现金流持续多年为正，在行业下行的大背景下公司开发业务利润端有所承压，但多元化业务物业和商业板块发展迅速，我们维持2021-2023 年归母净利润440.9 亿、472.08 亿、516.29 亿元的预测，对应EPS 3.79、4.06、4.44 元，对应PE 为4.80X、4.48X、4.10X，维持“买入”评级。
风险提示：新房销售不及预期，毛利率持续下行，房屋价格大幅下跌