事件

    　　公司发布2021 年第三季度报告：2021Q1~Q3 营业收入2714.9 亿元（+12.4%）；归母净利润166.9 亿元（-16.0%）；基本每股收益1.44 元；2021Q3 单季营业收入1043.6 亿元（+9.7%）；归母净利润56.4 亿元（-23.3%）；基本每股收益0.49 元。

    　　销售增长减缓，高地房比项目进入结转期致毛利率下降a）前三季度销售降速，加快销售回款仍是下阶段重点。2021Q1~Q3，公司实现销售金额4791.3 亿元（同比-2.7%），以2020 全年销售金额计得到占比为68.0%（2020Q1~Q3 占比70%），销售面积达2946.4 万方（同比-9.8%）。2021Q3 单季销售金额1246.8 亿元（同比-27.6%），销售面积达754.7 万方（同比-36.5%），在整体销售降温的大环境，公司加快销售回款将是Q4 阶段重点工作。b）结算收入有所提升，已售未结资源规模上升。2021Q1~Q3，公司房地产开发业务结算收入2370.4亿元（同比+10.8%）；2021Q3 单季，房地产开发业务结算收入927.1亿元（同比+9.2%）。公司合并报表范围内已售未结资源5211.1 万方（同比+5.9%），合同金额7732.9 亿元（同比+10.8%），未来业绩有望持续释放。c）单季度毛利率下降，净利润承压下行。由于前期高地价项目陆续进入结算阶段，2021Q1~Q3，整体毛利率22.1%（同比-7.8pct），2021Q3 单季，整体毛利率20.8%（同比-6.3pct）。2021Q1~Q3，整体净利率9.1%（同比-3.4pct），2021Q3 单季，整体净利率8.1%（同比-4.0pct）。

    　　坚持理性拿地投资，注重投资质与量平稳前行公司土储方面坚持量入为出与理性投资，在保障优质投资质量的同时补充合适的项目资源。2021Q1~Q3，公司新增132 个项目，新增计容建面2241 万方（同比+22.3%），总体增长稳健；2021Q3 单季，公司新增37 个项目，新增计容建面735.7 万方（同比-13.6%）。截至2021Q3末，公司城市更新项目权益建筑面积合计337.0 万方。

    　　长短期债务结构合理，财务稳健

    　　公司财务稳健，资产负债结构合理。截至2021Q3 末，公司总资产规模约2.0 万亿元（同比+5.3%）；净资产3749 亿元（同比+7.2%）；货币资金1471 亿元（同比-24.6%）。公司剔除预收账款资产负债率70.4%（2021H1 为69.7%）、净负债率31.9%（2021H1 为20.2%）、现金短债比约1.9 倍（2021H1 为2.3 倍）。截至2021Q3 末，公司有息负债占总资产比例13.6%，为2676 亿，且有息负债中70.6%为长期负债，债务结构持续优化。

    　　协同城市及客户共同发展，非开发业务经营能力持续提升公司战略彰显成效，“城乡建设与生活服务商”定位高度指引物管、商管、物流仓储、长租公寓等业务齐头发展，多元业务经营能力持续提升。

    　　1）物业服务：报告期内，万物云武汉远处运营中心启用并实现3000余在管项目线上指挥调度与 运营考核。万物云城未来将聚焦中国100个城市的1000 条街道浓度，其中3 公里半径的区域浓度要超过25%。2）商业开发与运营：截至2021Q3 末，累计开业的商业项目建筑面积1020.6 万方；2021Q3 单季，新开业商业项目32.6 万方。3）物流仓储服务：截至2021Q3 末，物流仓储已运营项目建筑面积818 万方，其中，高标库运营面积769 万方，冷库运营面积49 万方。2021Q3 单季，新开业3 个项目，新增物流仓储已运营项目建筑面积21 万方，其中，高标库运营面积13 万方，冷库运营面积8 万方。4）租赁住宅：截至2021Q3末，累计租赁住房业务房源超过19.5 万间，开业约14.9 万间（同比+7.6%），间天出租率为95%；2021Q3 单季，新增房源3400 间，新增开业约1000 间。

    　　投资建议

    　　公司坚持“城乡建设与生活服务商”战略转型，土储资源充裕且结构合理，财务稳健，融资成本处于行业较优水平。在行业增速放缓的大背景下，公司凭借多元化业务与主营业务联动，协同效应实现稳步增长并逐步进入回报期。预计公司2021~2023 年EPS 分别为3.69/3.97/4.23 元/股，对应当前股价PE 分别为4.9/4.6/4.3 倍，维持“买入”评级。

    　　风险提示

    　　销售不达预期、调控政策超预期收紧、融资成本上行、利润率下行、新增项目权益比降低等。