事件：11 月5 日，万科发布公告称，拟分拆所属子公司万物云空间科技服务股份有限公司（以下简称“万物云”）在香港联合交易所有限公司发行境外上市外资股（H 股）股票并上市。本次分拆上市完成后，万科的股权结构不会发生变化，且仍将维持对万物云的控股权，截至11 月5 日，公司直接或间接合计持有万物云62.889%股权。

    　　点评：我们在前期报告中提出，建议关注“隐含价值”较高的地产龙头，包括具备“多元化业务板块有一定规模性和成熟度，具备单独分拆上市条件，但目前尚未分拆”及“开发经营稳健，信用优势明显，安全边际较高”等特征的优质房企。

    　　1）此次万科分拆物管板块于港交所上市，利于公司加速向开发、经营、服务并重的“城市综合运营商”转型发展，有助于凸显公司在空间科技服务领域的发展优势，释放多元化板块的内在价值，利于提升公司估值水平；同时分拆物业板块上市，融资获得资金有利于优化公司财务，在当前房地产行业整体流动性较为紧张的情况下，为公司持续经营打下良好基础，符合公司股东的整体利益。

    　　2）万物云综合实力雄厚，外拓能力优异，此次分拆上市利于提升独立性及拓宽融资渠道，后续有望借助资本实现经营规模和业绩的较快提升。万物云前身为万科物业，2020 年10 月28 日，万科物业更名为万物云，目前已形成万物梁行、朴临发展、万睿科技、第五空间、万物云城、万物成长等七大品牌。其中，万科物业、万物梁行、万物云城分别对应公司社区服务、商企服务、城市服务三大业务板块。2020 年万物云实现营业收入182.0 亿元，同比增长27.4%；实现营业利润17.2 亿元；年末累计在管面积约5.7 亿平方米。截至2021H1，万物云未经审计总资产为190.1 亿元，总负债为119.3 亿元；当期实现营业收入103.8 亿元，同比增长33.3%；实现营业利润10.4 亿元。其中，住宅物业、商业物业、智慧城市服务贡献营收占比分别为55%、30.4%、6.1%，业务类型多元；第三方项目贡献营收约55%，外拓能力强劲。

    　　盈利预测、估值与评级：近年来，万科在物业管理、商业地产、长租公寓、物流地产等多元化板块中投入了较多资源，取得了较好发展；本次分拆物管板块上市，开启多元化业务价值释放之路，利于公司提升整体估值；且本次融资获得的资金利于公司后续经营；维持公司2021-2023 年预测归母净利润为356.19 亿元、367.58 亿元、381.93 亿元；当前A 股股价对应2021-2023 年预测PE 估值为5.8/5.6/5.4 倍，H 股股价对应2021-2023 年预测PE 估值为4.6/4.4/4.3 倍，估值具备较强吸引力，维持“买入”评级。

    　　风险提示：上市方案尚存在一定不确定性，多元化经营业务或由于竞争激烈而不及预期，政策调控不及预期等。