事项：

    　　公司发布《关于拟分拆子公司到香港联交所上市的公告》，称第十九届董事会第十三次会议审议通过拟分拆所属子公司万物云空间科技服务股份有限公司（以下简称“万物云”）到香港联交所上市的相关议案。

    　　平安观点：

    　　万物云拟分拆上市。万物云早于2001 年成立，主要经营范围包括物业服务、家政服务，相关房屋维修、养护，楼宇机电设备，环境卫生及园林绿化设计等；上半年营业收入与利润分别为103.8 亿元、10.4 亿元，上半年末总资产、净资产分别为190.1 亿元、70.8 亿元。当前公司合计持有万物云62.889%股权。本次发行的H 股股数不高于万物云发行后总股本的15%（超额配售选择权行使前），并授予承销商不超过上述发行的 H 股股数15%的超额配售选择权。具体上市时间将由万物云股东大会授权其董事会及董事会授权人士根据境外资本市场状况、审批进展等决定。

    　　资本市场助力，物管龙头未来可期。万物云作为物管行业领先者，截至上半年末旗下社区空间服务进入105 个城市、服务3490 个项目，商企空间服务客户包括50 家头部互联网科技企业与独角兽企业，城市空间服务覆盖21 个城市、累计获取31 个项目。分拆上市将有效增强万物云资本实力，拥有独立的资本运作平台以及投资者基础，为其业务发展提供更为多元化的融资渠道，特别在当前房地产行业资金偏紧、物管领域收并购机会增加背景下，万物云有望借助资本市场进一步扩大市场份额。同时，分拆上市有助于突出万科在空间科技服务领域的发展优势，有利于公司向开发、经营、服务并重的转型发展。

    　　上市增强物管行业透明度，助推行业格局进一步集中。万物云作为物管行业领先者，其上市意味行业发展日趋成熟，同时体现优势企业较高资本认可度。万物云当前覆盖住宅物管、商业物管、智慧城市服务等领域，其上市带来的业务公开化亦有助于进一步增强行业透明度。竞争格局方面，分拆上市有望增强万物云资本实力，提升竞争优势，利于巩固其龙头地位，提升市场份额，助力行业集中度进一步提升。

    　　累计销售同比下滑，拿地保持理性。下半年楼市热度趋冷背景下，公司销售放缓，1-10 月累计实现销售金额5,210.7 亿元，同比降4.4%；销售面积3,204.5 万平米，同比降11.7%；10 月单月销售金额增速尽管较9 月提高14.0pct，但仍同比降19.8%。

    　　1-10 月公司新增土储建面总价1,781.6 亿元，拿地销售金额比为34%，其中10 月单月拿地总价125.0 亿元，拿地销售金额比仅30%。短期楼市下行压力犹存背景下，预计公司将坚持理性投资，保障现金流安全稳健。

    　　投资建议：考虑销售下滑影响未来业绩结算，我们下调公司盈利预测，预计公司2021-2023 年EPS 分别为3.13 元、3.27 元、3.35 元，原预测为3.70 元、3.93 元、4.22 元，当前股价对应PE 分别为5.7 倍、5.4 倍、5.3 倍。短期来看，地市趋冷背景下房企拿地隐含利润率有望企稳，同时公司财务结构稳健、融资成本占优，拿地占据优势，分拆万物云上市亦有望提振公司整体估值；中长期来看，中央坚持“稳地价、稳房价”等导向下，行业将从粗放型发展向精细化运营转变、由土地红利向管理红利、品牌红利迈进，房企拿地容错率大幅下降。公司融资管控、品牌优势突出，稳健经营、居安思危的基因更契合未来行业发展趋势，同时多元化布局打开新的增长空间，有望进一步扩大行业领先优势，维持“推荐”评级。

    　　风险提示：1）当前行业基本面面临下行压力，若行业需求释放持续低于预期，房企普遍以价换量，可能带来公司项目减值风险；2）2016 年起受楼市火爆影响、地价持续上升，而后续各城市限价政策陆续出台，未来公司毛利率仍面临下滑风险；3）公司多元化业务拓展存在不及预期的风险。