公司拟分拆物业子公司H 股上市。

    　　1）公司拟分拆所属子公司万物云空间科技服务股份有限公司（以下简称“万物云”） 在香港联合交易所有限公司发行境外上市外资股（H 股）股票并上市。本次发行的 H 股股数不高于万物云发行后总股本的 15%（超额配售选择权行使前），并授予承销商不超过上述发行的 H 股股数 15%的超额配售选择权。

    　　2）万物云的主营业务为空间科技服务，主要包括物业管理、设施管理及智慧城市综合服务。公司和万物云有独立的业务板块，业务划分清晰，所从事的主营业务不同，不存在实质性同业竞争和替代关系。

    　　3）本次分拆万物云境外上市后，公司仍将继续保持对万物云的控股权，不会对公司其他业务板块的持续经营运作构成任何实质性不利影响，不影响公司独立上市地位。

    　　物业分拆属大势所趋，有利万物云发挥资本市场优势，扩大未来业务范围。

    　　1）目前大部分蓝筹房企均已经通过分拆方式实现物业上市。通过本次分拆上市，可以有效增强万物云的资本实力，并拥有独立的资本运作平台以及投资者基础，为其业务发展提供更为多元化的融资渠道，提升万物云竞争优势，同时符合公司股东的整体利益。

    　　2）我们认为分拆同时可以有序补充母公司资金实力，为后续寻找行业机会提供潜在资金优势。

    　　投资建议：维持“优于大市”评级。预计公司2021 年和2022 年EPS 在3.09和3.12 元。按照11 月5 日股价17.82 元计算，对应2021 年PE 为5.77 倍。

    　　目前公司RNAV 在44.8 元。考虑公司龙头地位，我们给予公司估值适度溢价，按照2021 年9-10XPE 水平，对应合理区间价值区间27.81-30.9 元，维持“优于大市”评级。估值适度溢价原因：1）公司财务健康稳定，具备可持续发展空间；2）行业供给侧改革，龙头公司长期发展优势更大。

    　　风险提示：1）涨价引发调控风险：2）行业销售不达预期风险。3）万物云上市工作仍需股东大会、中国证监会、香港联交所及相关有权部门的审核。