投资要点：

    　　公司拟分拆 子公司万物云赴香港上市，维持增持评级。目前万科直接或间接合计持有万物云62.9%股权，分拆后将为其业务发展提供更为多元化的融资渠道，维持2021/2022/2023 年EPS 分别为3.90/4.10/4.68元，维持目标价26.7 元，对应2021 年6.8 X PE。

    　　万物云是国内最大的物管公司之一，核心业务主要集中于Space。截止2020 年，万物云和碧桂园服务分别实现182 亿元、156 亿元的营收，分别同比增长27%、62%，在管面积分别为5.66 亿平、5.05 亿平（包括“三供一业”业务），且万物云2020 年营业利润率为9.4%。

    　　万物云拥有三大业务板块，分别是Space、Tech 和Grow。万物云中住宅物业服务收入占比为55.2%、商业物业及设施服务占比为29.2%、智慧城市服务收入占比为5.4%、万物成长收入占比为4.7%。

    　　万科物业/朴邻发展+万物梁行+万物云城三驾马车并进，未来非住板块将快速成长。空间包括服务于住宅物业的万科物业/朴邻发展、服务于商业物业的万物梁行和城市空间服务品牌万物云城。万物云CEO 朱保全曾表态在增长规模方面，万科物业增速控制在30%以内、万物梁行增速保持在30%-60%、万物云城增速大于60%。

    　　在地产行业艰难转型的阶段，物业资产也是很多地产公司唯一拿得出手的资产。物管行业相对较轻资产模式，以及稳定的现金流，较高的增速，伴随高毛利增值服务提升业绩，获得资本市场高估值的青睐。

    　　风险提示：住宅外拓展以及非住物业拓展不及预期。