事件

    11 月6 日，公司公告第十九届董事会第十三次会议审议通过了拟分拆所属子公司万物云到香港联交所上市的相关议案。

    核心观点

    万科拟分拆万物云上市。作为行业领军者，万物云价值长期得到行业认可，成长可期。住宅物管服务品牌力多年保持行业领先。商企服务“万物梁行”

    是国内目前唯一本土物业公司与国际五大行战略联合的公司，收入规模已达行业头部。最早实践城市服务，“万物云城”商业模式已跑通，有望成为以“城市管家”为模式的城市综合服务商。此外，公司推动平台化战略（如与海康成立万御安防），有望通过重新组织产业，激发劳动力效率，扩张业务边界，最终可能成为产能持续扩大，效率不降低的平台型企业。20 年公司实现营业收入182.0 亿元，实现营业利润17.2 亿元，在管面积约5.7 亿平。

    截至21H1，公司总资产为190.1 亿元，总负债为119.3 亿元；上半年实现营业收入103.8 亿元，实现营业利润10.4 亿元。截至公告日，万科直接或间接合计持有万物云 62.9%股权（未考虑阳光智博换股），预计本次发行的 H 股股数不高于万物云发行后总股本的15%（超额配售选择权行使前）。

    分拆上市拓宽公司融资渠道，利于规模扩张。考虑到目前房地产景气度下降，房企现金流恶化，预计后续更多房企可能出售物业公司股权。万科云有望抓住机会，借助资本市场力量实现规模逆势扩张。

    多元业务价值逐渐显性化。此次分拆万物云于港交所上市，将加速物业服务板块的发展，与公司向“开发、经营、服务并重”转型发展的战略一致。随着物业服务上市价值释放，投资者受此启发，其他经营板如物流地产、商业地产等业务的隐性价值将可能逐渐被认可，整体有利于提升公司估值水平。

    财务预测与投资建议

    我们预计公司21-23 年EPS 为3.16/3.04/3.38 元，维持目标价25.88 元，维持买入评级。

    风险提示

    销售毛利率持续恶化；房地产调控超预期。