万科作为行业龙头,盈利水平修复可期

    展望未来,行业整体进入精细化运营发展阶段。万科作为行业龙头,以其敏锐的战略投资眼光、突出的品牌影响力、丰富的操盘运营经验、稳健的风险管理策略和多元的业务布局领先行业发展。我们认为公司有动力和机会保持现有规模,叠加多元化业务持续发展,将助力公司整体盈利水平修复。我们预计万科A 在2022到2024 年归母净利润分别为244.4、269.0、297.5 亿元,EPS 分别为2.10、2.31、2.56 元,对应PE 估值分别为8.8、8.0、7.3 倍,首次覆盖给予“买入”评级。

    销售维持稳定,拿地谨慎土储丰厚

    从销售端来看公司近四年销售额相对稳定,2021 年累计签约销售金额6278 亿元,较2020 年同比下滑10.8%,克尔瑞排名重回行业前二。从拿地端来看公司2021 年权益拿地金额1402 亿,同比增长1.4%,拿地扩张有条不紊。从土储端看公司在二线城市土储较多,可满足未来近四年的开发需求,并且依托旧改、TOD等多元化拿地方式拓展新的业绩增长点。

    多元化业务同发展,营收稳步提升

    经过多年探索,万科在物业、长租公寓、仓储物流、商管等多个领域进入行业前列。2021 年公司地产业务收入增速为7.36%,物业业务32.1%,物流仓储业务68.9%,商业开发运营业务20.6%,长租公寓业务13.9%,多元化布局已初现规模,将成为公司未来发展新的利润蓄水池和增长点。

    负债结构健康,融资成本行业低位

    公司负债结构健康,信用评级较高,有息负债水平连续四年保持相对稳定,截至2021 年底三道红线均转为绿档,存量融资综合融资成本降至4.11%,保持行业低位。

    风险提示:政策调控风险,销售及回款不及预期,物流地产、长租公寓发展不及预期。