事件

    万科A(000002)发布2022 年中报，主要内容如下：

    2022 年上半年公司实现营业收入2069.16 亿元，同比增长23.82%，归母净利润122.23 亿元，同比增长10.64%，EPS 1.05 元。其中第二季度单季实现营业收入1442.49 亿元，同比增长37.58%，归母净利润107.94 亿元，同比增长10.65%，EPS 0.93 元。

    核心观点

    业绩实现两位数增长，正向贡献因素包括收入上升、期间费用率下降等。公司上半年归母净利润同比上升10.64%，业绩同比实现两位数增长。公司业绩增长的正向因素包括：1）结算速度加快，营业收入同比上升23.82%；2）三项费用率均有所下降，销售费用率、管理费用率和财务费用率分别同比下降0.24、0.63 和0.94 个百分点，总计下降1.81 个百分点；3）土地增值税与营业收入的比例由去年同期的3.99%下降至3.30%；4）实际所得税税率由去年同期的26.75%下降至25.78%。

    城市深耕效果显著，41 个城市销售额位居前三。受行业下行影响，公司上半年销售同比下降，实现销售面积1290.7 万平方米，销售金额2152.9 亿元，同比分别下降41.1%和 39.3%。公司多年坚持城市深耕战略，提升市场占有率，上半年在41 个城市销售额位居前三，其中16 个城市位居第一，17 个城市位居第二，8 个城市位居第三。

    公司上半年末已售未结面积约4326.8 万平方米，已售未结金额约6672.7 亿元，对未来业绩可以形成保障。

    量入为出，审慎投资。公司上半年投资拿地较为审慎，坚持量入为出原则，提升投资质量。报告期内，公司获取新项目19 个（去年同期为95 个），总规划计容建筑面积307.8 万平方米（去年同期为1506万平方米），权益计容规划建筑面积213 万平方米（去年同期为1101万平方米），项目总地价387 亿元（去年同期为1126 亿元），权益地价总额约248 亿元（去年同期为887 亿元）。公司上半年投资金额中，一二线城市的占比为95.6%，楼面地价约为12567 元/平方米，相比去年同期明显提升，意味着公司大幅提升了高能级城市的拿地比例。

    融资渠道多元，融资成本降低，期限结构优化。公司保持多元化 的融资渠道，在传统的银行借款以外，积极通过公司债券、中期票据、海外债等融资工具降低融资成本，优化期限结构。2022 年上半年末，公司有息负债总额2802.3 亿元，较上年末增长5.4%；短期负债占比22.4%，较去年同期下降9 个百分点；银行借款占比58.9%，债券占比24.5%，其他借款占比为16.6%；境内负债占比76.8%，境外负债占比23.2%。

    万物云持续成长，拆分于境外上市获批。万物云持续成长，2022年上半年实现营业收入143.5 亿元，同比增长38.2%。其中，社区空间居住消费服务收入80.8 亿元，占比 56.3%，同比增长 34.8%；商企和城市空间综合服务收入51.1 亿元，占比35.6%，同比增长 39.7%；AIoT及BPaaS 解决方案服务收入11.6 亿元，占比8.1%，同比增长59.0%。

    万物云拆分并于境外上市已获批准，通过资本市场支持有望获得更加良好的发展。

    投资建议

    预计2022-2024 年营业收入为4921.50 亿元、5308.50 亿元、5684.06亿元，归母净利润为250.67 亿元、278.74 亿元、302.27 亿元，EPS 为2.16 元、2.40 元、2.60 元，对应PE 为7.71 倍、6.94 倍、6.40 倍，公司坚持城市深耕战略，市场竞争力强，多个城市销售额位居前列，未来持续受益于龙头集中度提升，首次覆盖给予“推荐”评级。

    风险提示

    房地产行业政策调整存在不确定性，结算节奏与毛利率存在不确定性。