投资要点

    　　事件：8月31 日，万科发布2022 年半年度报告。 2022 年上半年，公司实现营业收入2069.16 亿元，同比+23.82%；实现归母净利润122.23 亿元，同比+10.64%；实现基本每股收益为1.05 元，同比+10.57%。1-6 月公司销售规模2152.9 亿元，同比-39.3%。

    　　点评：

    　　业绩正增长，受益于结转收入增加。2022 年上半年，公司实现营业收入2069.16 亿元，同比+23.82%；实现归母净利润122.23 亿元，同比+10.64%。结算收入、面积保持增长。上半年实现地产开发业务结算面积1310.2 万平方米，同比增长17.5%，实现结算收入1788.8 亿元，同比增长23.9%；毛利率水平下滑，2022 年上半年，房地产开发及相关资产经营业务的毛利率（扣除税金及附加前）为20.85%，较2021 年同期下降2.2 个百分点销售随市场热度下滑，拿地聚焦一二线城市。2022 年上半年，公司实现合同销售金额2152.9亿元，同比-39.3%；销售面积1290.7 万平方米，同比-41.1%。上半年公司拿地坚持量入为出，上半年公司获取新项目19 个，总规划建面307.8 万平方米，对应全口径拿地金额386.8亿元；拿地金额/销售金额18.0%；拿地均价/销售均价75%。投资聚焦优质地块，一二线城市拿地金额占比为95.6%。

    　　三道红线达标，财务结构稳健。截至2022 年6 月30 日，公司现金短债比为1.5，净负债率为35.5%，剔除预收账款的资产负债率为68.4%。短期负债占比为22.4%；标普、穆迪和惠誉分别维持公司“BBB+”，“Baa1”和“BBB+”的长期企业信用评级，评级展望均为“稳定”。

    　　多元化业务快速发展。1）物业：物管营收快速增长。2022 上半年物业服务营收121.9 亿元，同比增长42.2%，毛利率14.8%，同比-2.7 pct。2）物流：万纬物流营收、规模快速增长。

    　　上半年万纬物流营收18.6 亿元，同比+39.1%，累计管理 126 个高标库、42 个冷链园区，可租赁建筑面积 1164 万平方米。3）商业：累计开业1194.8 万方，上半年营收40.1 亿元，同比+10.4%。4）租赁住宅：上半年营收14.8 亿元，同比+12.3%。

    　　投资建议：万科业绩正增长，销售龙头地位稳固，三条红线达标。多元化业务快速发展，物业、物流内在价值丰厚。因公司H 股“以股代息”带来股本变化，我们调整公司2022-2023年的EPS 为2.08、2.29 元，以2022 年8 月31 日收盘价计算，对应的PE 为8.0 倍和7.3 倍。

    　　风险提示：地产销售不及预期，货币政策收紧，地产政策调控。