厚积薄发，营收、利 润实现双升。公司发布2022 半年报，实现营业收入2069.2 亿，同比+23.8%，实现归母净利润122.2 亿，同比+10.6%，扣非后归母净利润117.2 亿，同比+9.3%；公司毛利率20.46%，同比去年同期下滑2.48pct；公司控制销售和管理费率在4.66%，同比去年同期减少0.86pct；截止报告期末，公司合同负债5876 亿，比2021 年底减少493 亿，覆盖2021 年全年营收1.3 倍。报告期内公司竣工面积1444万平，同比+17.8%，预计全年竣工3900 万平，同比+9.2%。

    　　销售稳居第一梯队。报告期内，公司实现全口径销售金额2152.9 亿元，同比-39.3%；实现销售面积1290.7 万平，同比-41.1%;销售结构中，住宅货值占85.0%，商办占9.6%，其它配套占5.4%；公司销售随整体市场环境有所承压，但仍居于第一梯队。

    　　量入为出持续拿地，投资标准严格把关。2022 年万科加大深耕核心城市力度，报告期内土地全口径投资金额386.8 亿元，全口径拿地强度为17.97%，比去年全年下降12.4pct；拿地聚焦于一二线城市，一二线城市投资占比高达95.6%；拿地兼顾开盘效率和销售确定性，前5 个月公司13 个项目中有6 个现金流今年能够回正。

    　　多元业务齐开花，万物云拟赴港上市。万科多元业务收入同比均上升，万物云、商业、物流仓储、长租公寓营业收入分别为143.5 亿元（同比+38.2%）、40.1 亿元（同比+10.4%）、18.6 亿元（同比+39.1%）、14.8 亿元（同比+12.3%）。4 月1 日，万物云正式向港交所递交IPO 申请，7 月18 日晚间，收到中国证监会批复，核准万物云发行不超过1.8 亿股境外上市外资股。

    　　融资成本保持行业低位，财务状况良好。报告期末公司有息负债2802.3 亿元，其中长期负债占比77.6%，扣除预收后资产负债率为68.4%，净负债率为35.5%，现金短债比为2.3（剔除受限资金后为1.5）。上半年，公司发行境内债券288.15 亿元（含ABS），平均融资成本2.89%，比2021 年进一步下滑了0.39pct，保持业内低位水平。

    　　投资建议：公司做强主业同时不断探索新赛道，今年以来管理层积极给出未来两年开发业务毛利率不低于20%的指引，未来分红比例稳定将在35%-40%，同时斥资逾12 亿回购，体现公司对长期价值的认可；我们认为，随着需求端宽松和供给端纾困政策的持续发力，公司开发业务端表现将更加亮眼。受行业环境影响，我们调整公司盈利预测及目标价，预计公司2022-24 年EPS 分别为2.06/2.28/2.59 元，给予目标价22.66 元，对应2022 年预测利润11 倍PE，维持公司买入评级。

    　　风险提示：业绩预测和估值判断不达预期；国内新冠疫情反复