事件概述

    万科A 发布2022 年中报，公司实现营收2069.2 亿元，同比+23.8%；实现归母净利润122.2 亿元，同比+10.6%。

    业绩稳定增长，融资优势显著

    2022H1，公司实现营收2069.2 亿元，同比+23.8%，归母净利润122.2 亿元，同比+10.6%。报告期内，公司毛利率和净利率为20.46%和8.75%，分别同比-2.48pct 和-0.93pct，短期盈利水平仍有压力。上半年，公司剔除预收账款后的资产负债率为68.4%，净负债率为35.5%，现金短债比为2.1,三道红线保持绿档，同时，综合融资成本较2021 年下降0.19 个百分点至4.08%，低成本融资优势凸出。

    销售稳居行业前3，拿地质量提升

    2022H1，公司实现销售金额2152.9 亿元，同比-39.3%，销售面积1290.7 万平方米，同比-41.1%，销售增速优于行业，稳居克而瑞销售排行榜前3。报告期内，公司拿地总价386.8 亿元，拿地金额占销售金额的18%，同比-13.8pct，拿地趋于保守，但整体土地质量有所提升，一二线城市在上半年投资额中占比为95.6%。

    多元业务持续向好，收入保持增长

    2022H1，物业业务营收143.5 亿元，同比+38.2%，物流业务营收18.6 亿元，同比+39.1%，租赁业务营收14.8亿元，同比+12.3%，商业业务营收40.1 亿元，同比+10.4%，多元业务持续发力，各项收入持续攀升。

    投资建议

    万科A 业绩稳定增长，低成本融资优势显著，土储布局优质，财务状况良好。受疫情及利润率下滑所影响，我们下调公司22-23 年营收528.3/567.9 亿元的预测至505.8/564 亿元，新增24 年营收为622 亿元，下调公司22-23 年EPS 为3.94/4.20 元的预测至2.18/2.44 元，新增24 年EPS 为2.68 元，参考2022 年9 月2 日收盘16.8 元/股，对应PE 分别为7.7/6.9/6.3 倍，维持公司“增持”评级。

    风险提示

    销售不及预期，结转毛利率持续下滑，政策出台不及预期