事件

    　　万物云公告拟全球发售约1.167 亿股H 股股份，每股发售价为47.1 港元至52.7 港元，此次IPO 募集资金为55.0 亿港元至61.5 亿港元。

    　　简评

    　　物管IPO 认可度高，基石投资者背景强大。万物云每股发售价为47.1港元至52.7 港元，全球发售完成后（假设不行使超额配股权）对应市值549.7 亿港元至615.1 亿港元。假设万物云2022 年实现归母净利润增速达30%，则考虑汇率因素后，发售价对应2022 年PE 估值为22.4 倍至25.1 倍，在港股物业公司中处于第二高水平，仅次于华润万象生活，彰显市场对公司业务发展能力的高度认可。此次招股吸引了中国诚通控股以及旗下的中国国有企业混合所有制改革基金、瑞银资管、HHLR 基金及YHG 投资、润晖投资、淡马锡、Athos 资本等机构投资者，机构类型涵盖国资、外资、私人，基石投资金额约为2.8 亿美元，约占全球发售后发行股本的3.58%。

    　　万物云上市有望推动物业部分估值显性化。万物云已建立起社区空间居住消费服务、商企和城市空间综合服务、AIoT 及BPaaS 解决方案服务三大业务板块，形成了强大的万物云品牌势能，且均已具备对外输出能力。上半年万物云实现营收143.5 亿元，同比增长38.2%，收入规模位居行业第二，仅次于碧桂园服务；按照当前发售价，万物云上市后，市值也将位居行业第二，仅次于华润万象生活。万物云的上市，将使得万科物业服务业务估值的显性化，有利于万科整体估值的提升。

    　　8 月销售已现改善，后续销售拿地值得期待。8 月公司实现销售金额309.7亿元，同比减少16.4%，降幅较7 月收窄18.3 个百分点，销售边际出现改善；1-8 月销售金额2799 亿元，同比减少36.8%。1-8 月拿地金额494亿元，占销售金额比重17.6%，投资拿地情况与上半年基本一致。

    　　维持买入评级和目标价不变。我们维持公司的盈利预测，2022-2024 年EPS 分别为2.13/2.29/2.41 元。维持买入评级和目标价33.70 元不变。

    风险分析

    政策放松不及预期；销售及结算不及预期；多元化受阻。