投资要点：

    3Q22 业绩同比+2%、符合预期，毛利率处于底部区域。3Q22 公司营业收入3,377 亿元，同比+24.4%；归母净利润170.5 亿元，同比+2.2%；扣非归母净利润165.0 亿元，同比+1.3%；基本每股收益1.47 元，同比+2.2%。地产结算收入2,958 亿元，同比+24.8%；地产结算面积 2,262 万平，同比+21.7%；地产结算毛利率为20.7%，同比-3.2pct；扣除税金及附加后16.5%，同比-2.2pct；毛利率、归母净利率分别为19.6%、5.0%，同比分别-2.5pct、-1.1pct；三费费率为4.9%，同比-1.8pct，其中销售、管理和财务费率分别-0.4pct、-0.5pct 和-0.9pct；合联营企业投资收益-1.0 亿元、同比-103%。22Q3 末公司预收账款5,365 亿元，同比-23.1%；并表已售未结算金额为 6,126 亿元，同比-20.8%，覆盖21 年地产结算金额1.4 倍。

    3Q22 销售3,147 亿元、同比-34%，拿地谨慎、拿地/销售额比17%。3Q22 公司销售额3,147 亿元，同比-34.3%；销售面积1,937 万平，同比-34.3%；销售均价1.62 万元/平，同比-0.1%。3Q22 公司拿地谨慎，拿地面积486 万平，同比-78%；拿地金额535 亿元，同比-68%；拿地均价1.1 万元/平，同比+49%。3Q22 公司拿地/销售面积比25%，拿地/销售金额比17%，拿地/销售均价比68%，源于拿地聚焦在深圳、福州等核心城市。3Q22公司新开工1,277 万平，同比-55.0%，占全年开工计划66.5%（3Q21 为 90.1%）；竣工面积 2,350 万平，同比+17.9%，占全年竣工计划60.3%（3Q21 为55.5%）。22 年计划新开工/竣工面积1,920/3,900 万平，同比分别-41%/+9%。22Q3 末，公司未竣工建面1.3 亿平，权益比例63%；剔除已售未结面积后，可售面积覆盖21 年销售面积2.4 倍。

    物流地产、租赁住宅、商业地产、物业管理等多元业务快速成长。1）物流地产方面，22Q3万纬物流收入29.7 亿元，同比+42.7%；其中高标库收入15.9 亿元，同比+11.4%；冷链园区收入13.8 亿元，同比+111.7%。Q3 物流新增4 个项目，对应GLA29 万平；新开业3 个高标库和5 个冷链园区，对应GLA 分别为9.5 万平和15.7 万平。截至22Q3 末，高标库稳定期出租率 91%，冷链园区稳定期使用率 74%。2）租赁住宅方面，22Q3 末在管泊寓21.5 万间，已开业16.9 万间；3Q22 收入23.1 亿元，同比+11.5%；22Q3 末出租率95%。3）商业地产方面，3Q22 收入62.5 亿元，同比+10.6%；其中印力40.4 亿元，同比+9.2%。22Q3 末印力开业项目出租率为 92.7%；公司正在推动将 7 个地产区域BG的49 个商业项目委托印力管理。因此，3Q22 公司IP 合计收入115 亿元，同比+17.6%。

    4）物业管理方面，22Q3 万物云在H 股上市，新拓展社区项目77 个，其中第三方占比77%；商企项目拓展129 个；城服项目拓展14 个。

    三条红线稳居绿档，行业供给出清下公司资金优势明显。22Q3 末，公司稳居绿档，剔预负债率68.7%；净负债率20.1%；现金短债比1.8 倍。22Q3 末，有息负债2,943 亿元，同比+8.9%；22Q3 末融资成本4.06%，持续低位；前三季度新增融资的平均融资成本为3.73%。公司标普、惠誉评级BBB+，穆迪Baa1，评级展望均为稳定。22Q3 公司分三次发行3 年期绿色中期票据70 亿元，票面利率区间2.90%-3.20%；发行公司债34 亿元，其中5 年/3.21%、7 年/3.70%，行业供给出清下公司资金优势明显。截至9/28，公司高管累计增持股份118 万股，占公司总股本0.0102%，总对价2,067 万元。

    投资分析意见：业绩平稳，多元成长，维持“买入”评级。近年来，持续的供给侧调控已改变了房地产游戏规则，行业进入到管理红利时代，考虑到公司稳健的资产负债表和运营管理方面能力，预计公司将在行业供给出清格局优化背景下具有一定发展优势。考虑到行业销售承压，我们下调公司22-24 年盈利预测分别为232/233/236 亿元（原240/252/258亿元），对应22/23 年PE 分别为6.9/6.8X，维持“买入”评级。

    风险提示：房地产调控政策超预期收紧，市场销售去化率不及预期。