结算收入同比增长，毛利水平依旧承压

    万科发布2022 年三季报，1-9 月公司实现营业收入3376.7 亿元，同比增长24.4%；实现归母净利润170.5 亿元，同比增长2.2%；实现经营活动产生的现金流量净额-41.76 亿元（2021Q3+12.2 亿元）；结算毛利率19.63%（开发业务结算毛利率由2021Q3 的23.9%降至2022Q3 的20.7%），销售净利率8.07%，同比分别下降2.5、1.0 个百分点，结算毛利持续承压。公司作为行业龙头具有强大的资源整合优势和抗风险能力，整体盈利水平修复可期。我们维持盈利预测不变，预计2022-2024年万科A 归母净利润分别为244.4、269.0、297.5 亿元，EPS 分别为2.10、2.31、2.56 元，当前股价对应PE 估值分别为6.8、6.2、5.6 倍，维持“买入”评级。

    销售降幅缩窄，投资意愿较低

    公司1-9 月合同销售面积1936.9 万平方米，合同销售金额3146.7 亿元，均同比下滑34.3%，降幅有所缩窄；新开工面积1276.9 万方，同比下降55%，竣工面积约2349.9 万方，同比增长18%，分别完成年初计划的66.5%和60.3%；共获取开发项目27 个，拿地总建面485.9 万方，权益建面303.2 万方，拿地面积权益比为62.4%。截至2022Q3 公司规划中项目总计容建面3685.5 万方，叠加在建未售和旧改项目，基本能够满足2 年以上的销售需求。

    融资成本持续下降，负债结构健康

    公司1-9 月新增公开市场债券454.0 亿元，新增融资的平均融资成本为3.73%，存量融资的综合融资成本降至4.06%。有息负债金额为2943.2 亿元，其中78.7%为长期负债，无抵押无质押的融资占比为96.1%。公司三道红线保持绿档，截至2022Q3 净负债率43.2%，现金短债比1.9，剔除预收账款后的资产负债率68.6%。

    万物云上市，多元业务营收保持增长

    2022Q3 公司多元化业务发展稳健：（1）万物云于9 月底在中国香港分拆上市，三季度共拓展项目220 个。（2）万纬物流实现营业收入29.7 亿元，同比增长42.7%；三季度获取4 个项目，新开业8 个项目，出租率稳定。（3）商业业务营业收入62.5 亿元，同比增长10.6%；印力开业项目整体出租率提升至92.7%。

    风险提示：行业恢复不及预期，政策放松不及预期，多元业务发展不及预期。