归母净利润同增2.2%，期间费用率降低。2022 年前三季度公司实现营业总收入3377 亿元（YoY+ 24.4%）；归母净利润171 亿元（YoY+2.2%），扣非归母净利165 亿元（YoY+1.3%）。利润增速低于收入增速主要因为：（1）毛利率下降，前三季度整体毛利率19.6%（ YoY-2.5pct ） ， 其中房地产结算毛利率20.7%（YoY-3.2pct），税后房地产结算毛利率16.5%（YoY-2.2pct）；（2）投资净收益占净利润比重从去年同期的15.8%降低至3.1%；（3）少数股东损益占净利润比重从去年同期的32.2%提升至37.4%。公司前三季度销售管理费用率同降0.9pct 至4.5%，财务费用率同降0.9pct 至0.4%，财务费用率降低主要因为汇兑收益增加。

    　　销售额同比下滑34%，优于行业。公司前三季度实现合同销售金额3147 亿元（YoY-34.3%）；销售面积1937 万方（YoY-34.3%）；销售均价16246 元/平（YoY-0.1%），销售额位于行业第三名，销售增速跑赢百强房企（百强房企前三季度销售额同比下滑45.8% ）。截止2022Q3，公司已售未竣工结算资源合同金额/面积分别为6126 亿元/ 3901 万方，较上年末下降13.8%/16.5%，覆盖上年结算收入/面积1.5/1.3 倍，已售未结资源保持合理水平。

    　　投资规模收缩，聚焦一二线。公司上半年新获取开发项目27 个，规划计容建面486万方（YoY-78.3%），权益计容规划建面303 万方（YoY-81.1%）。新增土储权益比62.4%，同比下滑9.1pct。前三季度拿地建面/销售面积为25.1%，同比下滑51pct。

    　　公司今年拿地主要集中在核心城市，根据公司月度公告统计，前三季度新增土储建面约有80%位于一二线城市，三线城市也主要是位于粤港澳大湾区和长三角的三线城市。截止2022Q3 公司在建+规划中项目计容建面12991 万方（YoY-18.8%），此外还有旧改项目494.4 万方，土储相对充裕。

    　　三道红线维持绿档，融资成本保持低位。截止2022Q3，公司有息负债2943 亿元，同比增长10%。期限结构来看，短期有息负债占比21.3%；融资来源来看，银行借款占比58.6%，债券占比26.6%，负债结构合理。公司净负债率43.2%，剔预负债率68.6%，现金短债比1.9 倍，三道红线维持绿档。公司融资成本保持低位，截止Q3 存量融资的综合融资成本4.06%，第三季度发行了34 亿元的公司债券，5 年期票面利率为3.21%，7 年期为3.7%；发行3 年期70 亿元绿色中票，票面利率在2.9%~3.2%。

    　　多元业务均实现稳健增长。（1）物业服务：万物云三季度新拓展社区空间居住服项目77 个，76.6%来自第三方，此外还分别拓展了商企空间服务/城市空间服务项目129 和14 个。（2）物流仓储：前三季度实现营收（含非并表项目）29.7 亿元（YoY+42.7%），其中高标库15.9 亿元（YoY+11.4%），冷链园区13.8 亿（YoY+111.7%）。高标库稳定期出租率91%，冷链园区稳定期使用率74%。（3）租赁住宅：上半年租赁业务营收（含非并表）23.1 亿元（YoY+11.5%），截止2022Q3共运营管理房屋21.5 万间，累计开业16.9 万间，出租率95%。（4）商业开发运营：

    　　上半年营收（含非并表）62.5 亿元（YoY+10.6%），其中印力管理的项目营收40.4亿元（YoY+9.2%），截止Q3 印力开业项目整体出租率为92.7%。

    　　投资建议：我们预测公司22/23/24 年营业收入分别为4977/5280/5446 亿元，归母净利润为248/263/286 亿元，对应摊薄EPS 为2.13/2.26/2.46 元/股，当前股价对应22 年动态PE6.7 倍。我们认为公司合理市值为2479 亿元，对应目标价格21.3 元/股，对应2022 年PE10 倍，维持“买入”评级。

    　　风险提示：疫情影响超预期，政策放松不及预期，公司持续减值风险。