业绩表现平稳，融资优势显著。2022Q3 公司实现营收1308 亿元，同比增长25.3%，实现归母净利润48.3 亿元，同比下降14.4%。1-9 月公司累计实现营业收入3377 亿元，同比增长24.4%；实现归母净利润170.5 亿元，同比增长2.2%。受近年来结算项目地价占售价比上升的影响，2022 年前三季度公司开发业务结算毛利率由2021 年同期的23.9%下降至20.7%。财务表现方面，2022年前三季度新增融资的平均融资成本为3.7%，存量融资的综合融资成本4.0%。

    截至报告期末，有息负债金额为2943 亿元，其中78.7%为长期负债，无抵押无质押的融资占比为96.1%。期末公司现金短债比为1.8，扣除预收后的资产负债率达68.6%，净负债率44.2%，三道红线长期处于绿档。

    地产销售降幅收窄，拿地投资审慎。2022Q3 公司实现销售面积646 万平方米，销售金额994亿元，同比分别下降14.4%和20.3%，降幅相比二季度收窄。1-9月公司累计实现销售面积1937 万平方米，销售金额3147 亿元，同比均下降34.3%。1-9 月公司新增27 个开发项目，总建筑面积约486 万平方米。截至9月底，在建项目和规划中项目的总建筑面积约1.3 亿平方米，新开工面积1277万平方米，完成年初计划的66.5%；竣工面积2350万平方米，完成计划的60.3%。

    公司参与了一批旧城改造项目，总建筑面积约494.4 万平方米。

    物业发展稳健，万物云成功上市。2022Q3 万物云社区空间居住消费服务新拓展项目77 个，76.6%来自第三方；商企空间服务新增拓展项目129 个；城市空间服务新增拓展项目14 个。商企空间服务品牌“万物梁行”在2022 中国物业服务力百强峰会上荣膺“办公、服务力TOP20 企业”，蝉联榜首地位。报告期内，公司成功分拆万物云于香港联合交易所有限公司上市。

    物流获优质评级，多元业务促增长。1）仓储物流：前三季度物流仓储业务实现营业收入29.7 亿元，同比增长42.7%。截至9月末高标仓的稳定期出租率91%，冷链园区稳定期使用率74%。期内万纬苏州相城冷链物流园区等8 个项目获评“一级绿色仓库”（最高级）；2）租赁住宅：1-9 月租赁住宅业务实现营业收入23.1 亿元，同比增长11.5%。截至9月租赁住宅业务共运营管理约21.5 万间，累计开业约16.9 万间，出租率为95%；3）商业开发与运营：1-9 月，商业开发与运营业务实现营业收入62.5 亿元，同比增长10.6%，其中印力集团控股有限公司管理的商业项目营业收入为40.4 亿元，同比增长9.2%。期末印力开业项目的整体出租率为92.7%。

    盈利预测与投资建议。预计公司2022-2024年归母净利润复合增速为5.2%，考虑到公司深度挖掘行业管理红利，非房业务行业领先，维持“买入”评级。

    风险提示：竣工交付低于预期，销售及回款不及预期，多元拓展不及预期。