投资要点

    事件：

    11 月2 日，公司发布10 月经营数据。2022 年10 月公司实现签约面积198.80万平方米，同比-23.0%；实现签约金额321.00 亿元，同比-23.5%。

    点评：

    10 月销售金额、面积同比下降。2022 年10 月公司实现签约面积198.80 万平方米，同比-23.0%（9 月同比-0.5%），环比-12.5%；实现签约金额321.00 亿元，同比-23.5%（9 月同比-3.8%），环比-7.6%；销售均价16147 元/平方米，同比-0.7%。1-10 月公司累计实现签约面积2135.70 万方，累计同比下滑33.4%；累计实现签约金额3467.80 亿元，累计同比下滑33.4%；销售均价16237 元/平方米，累计同比下降0.1%。

    10 月拿地边际增加，聚焦核心城市。拿地总金额116 亿元，拿地总建面114.8万方，拿地均价10099 元/平方米；拿地金额占销售金额的比重为36.1%，环比上升32.4 个百分点。按公司披露口径，22 年1-10 月累计拿地力度为18.1%。

    2022 年以来，公司拿地集中于一线城市及核心二三线城市，根据拿地金额计算，一线城市占比32.8%，二线城市占比35.6%，三四线城市占比31.7%。其中：深圳（24.2%），杭州（12.8%），广州（8.6%），福州（7.7%）。

    财务、资金状况稳健，三道红线持续达标。10 月公司发行一笔25 亿元五年期中票，利率3.45%。截止到11 月02 日，2022 年共发行债券238.9 亿元，加权平均融资成本3.13%，融资优势明显。截至2022 年9 月30 日，公司货币资金是一年内到期有息负债的1.9 倍。有息负债中，短期借款和一年内到期的有息负债占比为21.3%，较中期减少1.1 个百分点。

    万物云有关全球发售的稳定价格行动已结束。2022 年10 月22 日公司部分行使万物云招股章程中所述的超额配股权，相当于任何超额配股权获行使前全球发售项下初步可供认购发售股份总数约9.71%。超额配发股份每股按49.35 港元发行及配发。紧随部分行使超额配股权后，公司直接及间接合计持有万物云已发行股本的比例将由约56.60%降至约56.06%，万物云仍为公司的控股子公司。

    投资建议：万科销售龙头地位稳固，三条红线达标。多元化业务快速发展，物业、物流内在价值丰厚。我们维持万科2022-2023 年EPS 分别为2.08 元、2.29元，按照2022 年11 月02 日收盘价计算PE 为6.7 倍、6.1 倍。

    风险提示：地产销售不及预期，货币政策收紧，地产政策调控。