董事会通过融资授权。公司董事会正式授权企业可以决定以单独或同时发行、配发及/或处理公司新增 A 股及/或 H 股股份（不超过公司股东大会通过之日公司已发行的已发行数量20%），并作出或授予可能须行使该等权力的售股建议、协议、购股权及交换或转换股份的权力。

    大股东支持态度坚定，看好企业未来发展。

    1）本次“发行股份的一般性授权”由公司大股东深铁集团以临时提案方式提出，体现大股东对万科发展的关键支持。

    2）我们认为以上信息：一方面是大股东希望公司能积极把握政策机遇，为公司继续坚定转型和长期健康发展储备资源；另一方面也是大股东和深圳市政府对万科的坚定看好和全力支持。

    报送280 亿元储架式注册发行计划，资产结构和债务水平健康安全。

    1）公司已向交易商协会表达280 亿元储架式注册发行意向，待履行内部股东大会决策程序后正式报送。中国银行、交通银行等多家国内金融机构已经向公司表达大额意向性授信额度。

    2）截至3 季报末，有息负债金额为2943.2 亿元，其中78.7%为长期负债，占比较中期提升1.1 个百分点。银行借款占比为58.6%，债券占比为26.6%，其他借款占比为14.8%。有息负债总额中无抵押无质押的融资占比为96.1%。

    3）我们认为目前公司财务结构健康安全，融资通道有序顺畅。企业目前各项业务处于逐步走出行业冲击，快速有序发展阶段。

    抢占融资红利窗口，扩大企业发展优势。考虑行业正处于“格局改善，空间打开”的重大关键时期。我们认为让优秀企业有效实现股权和债权融资是企业增强竞争实力，拉开市场差距，保持行业长期健康发展的重要环节。

    投资建议：维持“优于大市”评级。预计公司2022 年和2023 年EPS 在2.00和2.10 元。给与公司2022 年10-12XPE 水平，对应合理区间价值区间20.05-24.06 元，维持“优于大市”评级。

    风险提示：1）公司尚未制定具体的发行方案；2）行业销售不达预期风险。