背靠强大国资股东，未来发展有望获得先机。2022 年12 月1 日公司发布公告，称其第一大股东深铁集团提请股东大会授权董事会，单独或同时配发公司A 股、H 股，发行份额不超过已发行量的20%。公司响应积极，是首家明确股权融资计划的龙头房企。

    同时深铁集团为深国资委直管的国有独资大型企业，资源禀赋优异，涵盖地铁运营、物业开发等业务，当前拥有21 个TOD 项目开发权，合计规模达815 万方。本次提案彰显了国资大股东对公司经营的认可和大力支持，公司在未来的发展中有望获得先机。

    充分把握“三箭齐发”政策窗口机遇，股权融资将有效增厚权益。

    公司充分把握近期监管侧暖风频吹、“三箭齐发”的窗口机遇，开展了多种渠道的综合融资。包括获得多家银行超过3000 亿元的意向性授信、新增500 亿直接债务融资工具的授权以及大股东提请增发授权等。我们认为公司对于融资窗口期，尤其是股权融资的积极响应，一方面有助于降低公司综合融资成本、强化抵御行业风险的能力，另一方面也可借此增厚权益，增加自有资金，优化资产负债结构，并借助杠杆效应进一步提升债权融资空间。

    行业风险缓释，多元化业务有望迎来价值重估。公司的物业服务、仓储物流、租赁住宅、商业开发及运营作为公司多元化业务的4个明星业务板块，在各自领域都处于行业前列。随着地产融资开闸行业风险缓释，同时在中央提出房地产行业要探索新的发展模式背景下，公司多元化业务将迎来价值重估。我们采用可比公司估值法，认为归属于万科的权益的物业服务估值763 亿元、物流仓储估值732 亿元、商业开发及运营估值151 亿元，三大业务总计有望贡献万科估值1646 亿元。

    维持买入评级和目标价不变。我们维持公司的盈利预测，2022-2024 年EPS 分别为2.13/2.29/2.41 元。维持买入评级和目标价33.70 元不变。

    风险提示：结转不及预期、利润率下滑、市场修复不及预期等。