投资要点

    　　事件：

    　　3 月3 日，公司发布2 月经营数据。2023 年2 月公司实现签约面积193.7 万平方米，同比增加4.6%；实现签约金额301.2 亿元，同比增加2.6%。

    　　点评：

    　　2 月销售面积、金额同比转正，为21 年4 月以来首次销售同比数据转正。2023年2 月公司实现签约面积193.7 万平方米，同比增加4.6%（1 月同比-20.6%），环比+15.8%；实现签约金额301.2 亿元，同比+2.6%（1 月同比-19.6%），环比+5.2%；销售均价15550 元/平方米，同比-1.95%。1-2 月累计实现销售金额587.5亿元，累计同比下降9.6%；累计销售面积361.0 万平方米，累计同比减少8.8%，累计销售均价16274 元/㎡，累计同比减少0.86%2 月拿地新增一宗住宅用地，也有1-2 月核心城市供应较少的原因。公司2 月在东莞新增1 宗地块，拿地总建筑面积15.1 万方，拿地总金额 20 亿元，拿地楼面均价13245 元/㎡，拿地金额占销售金额比重6.6%。23 年1-2 月，累计拿地金额20 亿元，拿地金额占销售金额比重3.4%。

    　　财务、资金状况稳健，三道红线持续达标。2022 年全年共发行债券295.9 亿元，加权平均融资成本3.11%，融资优势明显。截至2022 年9 月30 日，公司货币资金是一年内到期有息负债的1.9 倍。有息负债中，短期借款和一年内到期的有息负债占比为21.3%，较中期减少1.1 个百分点。

    　　“第三支箭”进展顺利，A 股拟定增不超过150 亿人民币，H 股拟配售募资约39 亿港元。2 月12 日，公司发布A 股定增预案，计划募集资金不超过150 亿元，用于旗下11 个房地产开发项目及补充流动资金。3 月2 日，万科发布配售股份公告，以每股13.05 港元配售3 亿股，净筹资39 亿港元，拟将配售所得款项净额的60%资金用于偿还本公司的境外债务性融资，剩余40%资金将用于补充本公司营运资金。多渠道融资的实施有助于公司提升财务状况稳定性，优化资产负债结构，增强公司抗风险能力，进一步提升公司盈利水平和竞争优势。

    　　投资建议：销售规模仍然保持第一梯队，多元化业务内在价值丰厚，具备中长期价值。在融资政策不断支持下，积极性有望提升。我们预计万科2022-2023年EPS 分别为2.08 元、2.29 元，按照2023 年3 月3 日收盘价计算PE 为8.1倍、7.3 倍。

    　　风险提示：地产销售不及预期，货币政策收紧，地产政策调控。