事件

    　　2023 年3 月30 日万科A 披露2022 年度报告，全年实现营业收入5038 亿元，同比+11.3%；归母净利润226.2 亿元，同比+0.4%。拟每10 股派送人民币6.8 元（含税）现金股息。

    　　点评

    　　营收利润双双增长，基本符合预期：公司营业收入增长主要来自于房地产开发项目的结转；在行业下行背景下，公司毛利率水平依然承压，从2021 年21.8%下降至2022 年的19.8%。而归母净利润保持微增，主要因为：①在2021 年较大规模计提减值后，公司2022 年计提减值4.5 亿元，同比少计提30.6 亿元；②落实精细化管理，公司2022 年销管费率合计4.5%，较2021 年下降0.73pct。

    　　地产开发业务重视保交付，严守投资标准优选项目：公司2022 年实现全口径销售金额4170 亿元，同比-33.6%，规模收缩、城市聚焦，在西安、成都等24 个城市位列第一。全年竣工面积3629 万方，同比+1.6%，平稳交付34 万套住宅。获取新项目36 个，总拿地金额886 亿元，主要位于上海、深圳、东莞等城市，新开项目投资兑现度接近90%。

    　　经营服务业务具有韧性，已成为公司新增长极：公司2022 年经营服务业务收入513 亿元，同比+23.1%。万物云成功分拆上市，收入首破300 亿元，同比+26.1%；长租公寓业务收入同比+12.1%，规模维持行业第一，运营管理租赁住房21.5 万间；商业营业收入同比+14.3%。未来在REITs、不动产私募基金等金融工具的持续带动下，公司经营服务业务或迎来快速发展。

    　　坚守安全经营底线，债务结构改善：公司2022 年三道红线水平持续居绿档，剔除预收款后的资产负债率67.6%，净负债率43.7%，现金短债比1.4。有息负债结构改善，短期有息负债占比20.5%，同比下降1.5pct；银行借款占比60.6%，同比提升4.5pct。平均融资4.06%，同比下降5bp。

    　　投资建议

    　　公司开发业务销售和投资规模收缩，而经营服务业务快速发展，预计其对业绩贡献将加大，整体业绩维持小幅增长态势。我们小幅下调公司2023/2024 年EPS 预测至2.00/2.18 元（ 原为2.21/2.43 元），新增2025 年EPS 预测为2.33 元，公司股票现价对应PE 估值为7.8/7.2/6.7 倍，维持“增持”评级。

    　　风险提示

    　　房地产市场销售低迷；经营服务业务发展不顺；其他房企违约