事项：

    公司公布2022年年报，全年实现营收5,038.4亿元，同比增长11.3%；归母净利润226.2亿，同比增长0.4%；扣非归母净利润197.6亿元，同比减11.7%；公司拟每10股派发现金红利6.8元（含税）。

    平安观点：

    业绩符合预期，期间费率持续下滑。全年营收同比增11.3%，归母净利润同比增0.4%，利润增速低于营收增速主要因：1）受限价及结算结构等影响，期内房地产开发及相关资产经营业务毛利率同比降2.0pct至19.8%；2）对联合营企业投资出现8亿元亏损，致期内投资净收益同比减少25亿元至40.9亿元。期内公司经营效率稳步提升，期间费用率同比降1.2pct至5.0%。期末预收账款与合同负债合计值4,668.4亿元，同比下滑26.9%，为后续业绩结转奠定基础。

    44城销售位列当地前三，23年竣工计划下降。受地产行业下行影响，2022年公司销售面积2,630.0万平，销售金额4,169.7亿元，同比分别降30.9%、33.6%；销售均价15,854元/平，同比降3.8%。公司深耕策略效果显著，在24个城市销售额位列当地第一、11个城市位列第二、9个城市位列第三。2022年开发业务新开工1,568.2万平方米，同比下降52.0%，完成年初计划的81.7%；竣工3,629.1万平方米，同比增长1.6%，完成年初计划的93.1%。公司计划2023年新开工及复工1,672.8万平方米，竣工3,227.2万平方米，竣工同比降11.1%。

    拿地保持谨慎，投资兑现度近90%。2022年新增土储建面690.2万平、总地价约849亿元，拿地销售面积比与拿地销售金额比分别为26.2%、20.4%，较2021年降43.8pct、9.1pct，楼面地价平均12297元/平，同比上升77.1%，印证公司更加聚焦核心城市与区域，同时新增土储已开项目投资兑现度近90%，新项目质量明显提高。期末在建及规划建设项目面积（剔除已售未结）约8491万平米，可保障未来2年左右销售。

    经营服务业务韧性十足，万物云分拆上市。尽管受疫情冲击，2022年经营服务业务全口径收入512.6亿元，仍同比增长23.1%。万物云收入同比增26.1%至303.2亿元，并成功分拆上市。物流业务经营收入（含非并表项目）同比增长17.9%至35.6亿元。累计开业可租赁建面964万平，稳定期高标库出租率达90%，冷链稳定期使用率达75%，冷链仓储规模国内第一。租赁住宅业务在规模和效率上保持行业第一，收入同比增12.1%至32.4亿元，期末共运营管理租赁住房21.5万间，其中保障性租赁住房5.9万间。商业营收同比增长14.3%至87.2亿元，累计开业242个商业项目（含138个社区商业项目），建面1227.7万平方米；规划中和在建商业建筑面积为365.4万平方米，集团内资源协同整合取得较大进展。

    融资成本下滑，积极把握股权融资窗口期。期内累计发行信用债 301 亿元，最低票面利率2.90%；期末有息负债总额3,141.1亿元，其中长期负债占比提高至80%，存量融资的综合融资成本为4.06%。期末净负债率、剔除预收款后资产负债率分别为43.7%、68.6%，货币资金 1,372.1亿元（预售监管资金463.9亿元），对于短期债务的覆盖倍数为2.1倍，“三道红线”指标符合“绿档”要求。2月13日公司公布非公开发行A股预案，拟募集资金不超过人民币150亿元，用于11个房地产项目开发投入；3月9日在港股配股融资39亿港元，其中60%资金用于偿还境外债务，40%用于补充营运资金。股权融资一方面有助于改善资产负债率，另一方面增强资金实力，随着楼市向好、土拍市场机会增加，募集资金为后续土拍奠定资金基础。

    投资建议：考虑市场修复速度低于此前预期，下调23、24年盈利预测，预计公司2023-2024年归母净利润分别为233亿元、235亿元（23、24年原预测为250亿元、271亿元），新增2025年预测为245亿元，当前市值对应PE分别为8.0倍、7.9倍、7.6倍。当前地产销售持续好转，公司销售经营有望向好，同时公司积极把握融资窗口期，股权融资与低成本信贷资金利于后续优质土地获取，进一步强化公司领先地位；同时多元化布局打开新的增长空间，维持“推荐”评级。

    风险提示：1）当前地产修复仍不牢固，若后续销售再次回落，可能影响未来公司规模增长，并带来项目减值风险；2）公司多元化业务拓展存在不及预期的风险；3）公司股权融资业务存在不确定性风险。