全年业绩小幅增长，稳健经营效果显著

    2022 年，万科实现营业收入5038.4 亿（YoY+11.3%），净利润375.5 亿（YoY-1.4%），归属母公司净利润226.2 亿（YoY+0.42%）。实现基本每股收益1.95（YoY+0.65%）。

    第四季度收入结算有所放缓，叠加土增税增加与合作项目投资收益下降影响，年利润增速相比前三季度有所放缓。具体而言，第四季度结算收入1661.7 亿（YoY-8.4%）；发生税金及附加117 亿（YoY+36.5%），主要为土地增值税规模增加；对联合营企业投资收益-7 亿（YoY-141.4%）。）

    结算毛利率探底，期间费用率再创新低

    2022 年，万科实现加权平均净资9.5%（YoY-0.3pct），结算毛利率为19.6%（YoY-2.3pct），净利润8.4%（YoY-1.0pct），归属母公司净利润口径下净利润率为4.5%（YoY-1.1pct）。

    行业整体利润率下行影响仍存。管理水平保持高效，销售期间费用率4.9%（YoY-1.8pct），销售、管理及财务费用三项同步下降，当期财务费用26.2 亿（YoY-40.2%）行业下行压力下，公司凭借优秀的管控效率，持续提升行业竞争力。

    深耕布局，拿地标准严格控制投资质量

    2022 年，万科实现商品房销售金额4169.7 亿（YoY-33.6%），销售面积2630 万㎡（YoY-30.9%），拿地建筑面积485.9 万㎡，拿地强度25%。销售保持聚焦，24 城销售规模排名第一。

    全年合计新增项目36 个，总建筑面积690.2 万㎡，新增项目平均地价12297 元/㎡。

    截至年末公司在建项目总建筑面积8260.1 万㎡，项目储备充沛。公司拿地策略保持聚焦，坚持高质量拿地保证从拿地到开发到结算的经营高质量兑现。

    财务结构优化，多元业务进一步多点开花

    截至2022 年末，万科财务结构稳健，符合三道红线绿档要求，净负债率43.7%，现金短债比2.1，全年新增负债平均成本3.88%，存量债务综合融资成本拉低至4.06%。

    多元化业务开花结果，物业服务收入303.2 亿（YoY+26.1%），蝶城试点提效明显。物业业务收入35.6 亿（YoY+17.9%），新开业13 个高标库；租赁住宅收入32.4 亿（YoY+12.1%），新获项目1.77 万间，净新开业0.71 万间；商业开发运营收入87.2 亿（YoY+14.3%），累计开业242 个项目，建筑面积1227.7 万㎡。酒店及度假业务实现收入2.8 亿（YoY+11%）。

    投资建议：2023 年，房地产市场自快速下行后，逐渐进入复苏状态，万科凭借良好的财务结构与严格的土地投资要求，叠加逐渐开花结果的多元化业务，持续穿越周期，体现出房地产行业管理红利时代背景下的竞争优势。

    我们预计，2023 年-2025 年，公司实现营业收入5585 亿、6216 亿及6527 亿，同比增长10.8%、11.3%、5%，实现归属母公司净利润266 亿、294 亿及301 亿，同比增长17.6%、10.6%、2.2%，当前股价对应2023 年PE 为7.0 倍，维持“买入”评级。

    风险提示：新房价格超预期下行、房地产调控政策收紧超预期、融资环境恶化超预期、引用数据滞后或不及时。