投资要点：

    公司稳健经营，利润实现微增。2022 年，公司实现营业收入5038.4 亿元，同比增长11.3%；实现归属于上市公司股东的净利润226.2 亿元，同比上升0.4%；每股基本盈利1.95 元，同比增加0.65%；全面摊薄的净资产收益率为9.3%，较2021 年下降0.23 个百分点。

    负债结构保持良性，融资成本持续压降。截至2022 年底，公司“三道红线”指标继续符合“绿档”要求；净负债率43.7%，处于行业低位；货币资金1372.1亿元，对于短期债务的覆盖倍数为2.1 倍；经营性现金流净额连续14 年为正。

    公司持续优化负债结构，降低融资成本，截至2022 年底长期负债占比提高至79.5%，新增融资的平均成本为3.88%。

    分红维持常态，回馈股东稳信心。公司2022 年度分红派息方案：2022 年度拟合计派发现金股息人民币80.63 亿元（含税），占公司2022 年合并报表中归属于母公司股东的净利润的比例为35.65%，不送红股，不以公积金转增股本。如以2022 年末公司总股份数118.58 股（不含库存股）计算，每10 股派送人民币6.80 元（含税）现金股息。

    销售集中高能级，行业地位保持领先。2022 年公司实现销售面积2630.0 万平方米，销售金额4169.7 亿元，分别下降30.9%和33.6%。2022 年公司在各大区域的销售分布情况看，主要贡献区域为上海区域、南方区域、北京区域、华中区域、西北区域和西南区域，分布占到总销售金额的32.7%、24.9%、13.7%、9.5%、6.6%和6.5%。

    抢占政策红利窗口，拟非公开发行募资。公司拟非公开发行不超过11 亿股，即不超过本次发行前公司总股本（含库存股）的9.46%，不超过本次发行前公司A 股总股本（含库存股）的11.32%。募集资金总额不超过人民币150亿元。本次非公开发行股票的发行对象为不超过35 名（含35 名）特定对象。

    通过本次发行募集资金，一方面为公司现有项目提供新的资金支持，有利于推动项目顺利实施和按时交付，一方面扩充公司资本规模，为公司长期稳定发展奠定坚实基础。

    投资建议：维持“优于大市”评级。我们认为公司多项业务仍具备发展潜力，2023 年开始基本面发展趋势有望逐步企稳回升。预计公司2023 年和2024年EPS 在2.01 和2.15 元。考虑公司龙头地位，我们给予公司估值适度溢价，按照2023 年10-12XPE 水平，对应合理价值区间20.1-24.12 元，维持“优于大市”评级。风险提示：行业面临总量下行风险。