事件描述

    　　2022年公司营收5038.4亿（+11.3%），归母净利226.2亿（+0.4%），扣非后归母净利197.6亿（-11.7%），ROE为9.48%（-0.3pct），狠息率35.65%，对应当前股价的股息率4.4%。

    　　事件评论

    　　业续相对平稳，后续展望仍需进一步努力。2022年公司营收5038.4亿（+11.3%）。得益于结算资源量（+9.1%）价（+1.2%）齐升，而归母净利增速（+0.4%）低于营收，主因：

    　　1）综合毛利率下降2.3pct至19.6%，其中开发业务结算毛利率下降1.3pct 至20.4%；2）税金及附加率同比增长0.2pcd至4.8%；3）投资收益同比减少38.1%至40.9亿元，其中联合营公司投资收益为-8.0亿元，处置长期股权投资的收益为46.1亿元。即使期间费用率同比下降1.2pct至5.0%、减值同比减少75.4%至9.3亿元、利息支出资本化率同比提升9.5pct至59.3%，也难以完全对冲毛利率下滑的拖界，展望后期，公司表内预收张款4668亿元（26.9%），预收/结算=1.05X（-0.5X），毛利率下行与减值压力基本释放，经营业务贡献也将持续加大，但结算规模有一定下降，后续业绩仍需进一步努力。

    　　销售规模行业前三，投资力度仍有提升空间。2022年公司销售额4169.7亿元（-33.6%），销售规模行业前三。全年拿地投资额约886亿元（-52.1%），楼面价12297元/方（+77.1%），地价上涨主因新增项目布局核心一二线城市，去化率与利润率均有一定保障。金额、面积角度的投资强度分别为21.3%、26.2%，拿地强度明显低于头部央国企（金额口径约40%），投资力度仍有较大提升空间，2022年新开工1568万方（-52.0%），完成年初计划的81.7%；竣工3629万方（+1.6%），完成年初计划的93.1%。2023年计划新开工、竣工最分别为1673、3227万方，计划对计划同比下降12.9%、17.2%。截至2022年末公司未竣工土储11853万方（在建8260+待建3593万方），同比下降20.4%，公司前端投资及开工、中端库存、后端竣工量均呈现一定的收敛态势，核心城市的投资补货力度亟待加强。

    　　万物云赴港上市，第二曲线确步成长。2022年公司经营服务业务体现较强韧性，全口径收入达512.6亿（+23.1%），提供稳定现金流，助力公司穿越网期。期内万物云赴港上市，收入303.2亿（+26.1%），端城数量达584个，试点蝶城提效改造顺利。商业协同整合取得较大进展，累计开业242个项目，开业面积1228万方，储备面积365.4万方，全口径租金872亿（+14.4%）。物流地产累计开业建面964万方，全口径租金35.6亿（+17.9%）。

    　　长租公寓规模行业第一，管理21.5万间，开业16.7万间，全口径租金32.4亿（+12.1%）。

    　　投资建议：相对保守的经营导向在动荔环境下是中性的，核心是当行业迎来边际改善之际，是否能够快速调整节奏，定增导向下公司资金实力有望得到补充。中长期而言公司在信用和效率层面的内生能力依然突出，开发业务头部地位仍相对稳固，万物云已奔赴港股上市，其他存量业务重估价值可观。展望后期公司毛利率下行与减值压力基本释放，经营业务也将捉质增效，但结算规模有一定下降，后续业绩仍需进一步努力。预计2023-2026年归母净利229/234/240亿，增速1%/2%/3%，P/E为7.9/7.8/7.6x，维持“买入”评级。

    　　风险提示

    　　1、未来公司开发业务结算资源量不及预期；

    　　2、未来公司结算毛利率不及预期。