事件

    　　2023 年4 月28 日万科A 披露2023 年一季报，2023 年一季度实现营业收入684.7 亿元，同比+9.3%；实现归属于上市公司股东的净利润14.5 亿元，同比+1.2%。

    　　开发结算增加拉动营收利润，业绩符合预期：公司2023 年一季度房地产开发业务结算面积434 万方，同比+15.8%，贡献营业收入541.6亿元，同比+9.8%。在行业下行背景下，毛利率水平延续下行，2023年一季度整体毛利率15.45%，较2022 年全年下降4.1pct。而归母净利润保持微增，主要因为：①落实精细化管理，2023 年一季度销管费率4.78%，较2022 年一季度下降2.3pct；②金融资产公允价值变动等产生的非经常性收益8 亿元，同比增加4.64 亿元。

    　　开发销售略有收缩，重新启动上海投资拿地：公司2023 年一季度全口径销售金额1014 亿元，同比-4.8%，规模略收缩。一季度新增5 个开发项目，总建面87.6 万方，权益占比55%，时隔3 年后再次在上海公开市场拿地。公司土储充足，在建面积和规划建筑面积合计1.16亿方，土储权益比例63%。

    　　经营服务业务各板块稳定增长：物业板块，万物云围绕蝶城战略发展，有效提升毛利率水平；租赁住宅一季度实现营收7.8 亿元，同比+10.8%，共运营管理21.7 万间长租公寓，出租率95%；物流仓储实现营收9.6 亿元，同比20.0%；商业开发与运营实现营收23.3 亿元（含非并表），同比+10.4%，其中印力管理项目营收13.7 亿元。

    　　三道红线持续绿档，财务结构持续改善：2023 年一季度，公司剔除预收款后的资产负债率67.2%，净负债率45.5%，现金短债比1.4。有息负债结构改善，短期有息负债占比18.5%，较2022 年下降2pct。

    　　公司开发销售略收缩，经营服务业务贡献稳步增长，预计对业绩贡献将加大。维持盈利预测不变，2023-25 年归母净利润分别为236.3 亿元、257.7 亿元和276.5 亿元，同比增速分别为4.5%、9.1%和7.3%。

    　　公司股票现价对应PE 估值为7.6/7.0/6.5 倍，维持“增持”评级。

    风险提示

    　　房地产市场销售低迷；经营服务业务发展不顺；其他房企违约