本报告导读：

    　　2024 年1 月，整体房地产市场持续承压，公司销售整体保持低位运行状态；1 月通常为公司拿地低谷，土地投资强度仅为9%。

    　　投资要点：

    　　业绩符合预期 ，维持增持评级。鉴于公司拿地更加聚焦高能级核心城市，同时深铁董事长担任公司董事会副主席，公司未来长期发展有望获深国资强有力的支持，因此维持增持评级，维持2023/2024/2025 年EPS 分别为1.72/1.70/1.76 元，维持目标价25.4 元，对应2023 年14.8 XPE。

    　　房地产市场持续承压，销售整体保持低位运行状态。2024 年1 月，万科实现合同销售面积 125 万方，同比下降25.0%；实现合同销售金额 194.5 亿元，同比下降32.1%。1 月销售均价为15510 元/平，和2023 年年末相差不大。

    　　1 月通常为公司拿地低谷，土地投资强度仅为9%。公司2024 年1 月新增3 个地产项目，土地投资强度（拿地金额/销售金额）为9%，因为拿地项目在银川、昆明和贵阳，因此拿地均价为5080 元/平米。

    　　1 月新增 2 个物流地产项目，需支付权益价款 1.69 亿元。1 月公司新增佛山、济南2 个物流地产项目，规划可租赁建筑面积为8.9 万方，万科权益可租赁建筑面积为8.1 万方。

    　　风险提示：管理红利体现较慢，同时原开发业务大幅放缓。