2012 年1 季度，深振业(000006.SZ/ 人民币5.98, 持有) 实现营业收入 4.6亿元，较去年同期下降 8.48%；归属于母公司股东的净利润 7,912万元，较去年同期上涨50.2%，合每股收益0.08 元，符合我们的预期。净利润上升主要是由于本期结算的项目毛利率较高导致。报告期内，公司毛利率和净利率分别为33% 和17% ，较去年同期分别上涨 7 个百分点和 6 个百分点。

    公司1 季度主要结算了南宁项目和深圳项目已售未结的一部分。南宁清秀山1 号项目现房可售面积 8.5万平，均价约 9,500元，截至 1 季度销售四成，基本都在1 季度结算，贡献收入约 3.2亿。年报显示，深圳项目预售达到结算标准的约 2.2亿，1 季度结算了其中约 1.4亿。得益于南宁现房销售，公司可以将当季度销售的楼盘当季结算，故业绩同比大幅增加。剩余三个季度，西安项目已售未结的 6.9亿将达到结算标准，惠阳、南宁现房一旦销售也可结算，可结存货充足。

    销售方面，公司在 2012 年2、3 月成功抓住刚需销售回暖的窗口期，销售表现回暖，预售 3.4万平方米，合同销售金额 3.9亿元，同比上涨 22.3%。1 季度销售中体量最大的为天津项目。天津项目总体量 19.25万平，分批推出，一共10 栋楼，10 年推出2 栋楼，今年 1 季度推出 3 栋楼，户型以 70-90平为主，切合市场针对刚需和改善型需求。该楼盘在 11 年推出时去化率仅为20%-30% ，12 年公司提前开新盘，较对手早了两周，价格降了约1,000元达到均价14,000-15,000元/平的水平。该项目取得非常好的销售成果，新推的其中一栋楼在 1 季度认购率达到 90% 。

    1 季度末，公司预收账款 13.49亿，加上 1 季度营业收入 4.6亿元，相当于锁定了我们2012 年收入预测的 51% ，能否顺利推进 2012 年的销售制约了 12 年盈利预测能否实现。对于剩下三个季度，除了惠阳、南宁的现房继续销售以外，公司计划 2 季度推出深圳峦山谷二期共 23 万平，推出深圳振业城 6-7期共6.86 万平米，加推天津一栋楼约 2 万平米；下半年推出惠阳振业城二期 D组团1.66 万平米。新开工方面，长沙项目和西安项目将在下半年开工。并且，公司表示将关注土地市场，今年一定拿地。

    2012 年1 季度末，公司负债率从 2011 年末的 65.3%下降到63.9%，净负债率从2011 年末的49.4%下降到45.6%，负债率进一步下降，持续低于行业平均水平。短期内偿债压力仍大，短期负债总计 13.25亿，货币资金 4.79 亿。 总体而言，1 季度公司销售业绩稳定，预售状况有所好转，财务运行安全，未来盈利预测能否实现主要依赖于现房销售是否顺利。长期来说公司面临未来可售与可结资源不断缩减的风险。考虑到 2012 年持续严厉的行业调控环境以及深振业一向的稳健作风，我们预计公司的销售不会有太大起色，我们维持对深振业的持有评级。