支撑评级的要点

    调控环境下业绩表现平平。公司2011 年全年实现合同销售金额 25.89亿元，同比增长 10.71% 。归属于母公司的所有者净利润 4.34 亿，同比下降9.88%，实现每股收益 0.44 元/股。净利润同比下降主要是因为10 年转回了 2 亿的存货跌价准备。

    预售表现稳定，业绩锁定不佳。2011 年底公司预收账款 13.65亿元，锁定了我们对公司 2012 年开发销售收入预测的 28% ，锁定性不佳；

    此外，按照公司匀速的新开盘计划以及已开盘未预售完毕的存量来看，公司 12 年可售资源仍然比较丰富，且可售地区不再局限于深圳，有大量现房销售，为良好销售打下基础。

    财务表现稳健，投资略显保守。2011 年年底，公司资产负债率仅为65.29% ，净负债率仅为 49.44% ，远低于净负债率行业平均水平；但是负债结构不佳，短期有一定偿债压力。公司开发数据低位徘徊，两年没有拿地。

    评级面临的主要风险

    市场风险：公司从 2010 年起没有新增土地，今年会谨慎拿地，仍围绕现有区域进行后续发展，未来可售资源将受到制约。

    政策风险：公司 2012 年的主要销售楼盘集中在深圳、南宁、天津、西安。此四个一二线城市在 2012 年仍将受到限购限贷的政策管制，难以预见何时政策出现松动。

    盈利预测和估值

    考虑到公司业绩锁定性不佳，过于谨慎的作风可能制约未来的销售情况，以及刚刚迈出深圳进入其他城市时日不长，我们将公司目标价由9.47 元调低至6.34 元，相当于10.88倍2012 年市盈率和26% 的2012 年末NAV 折价，维持对深振业的持有评级。