投资要点

    事件:

    1、招商局蛇口工业区控股股份有限公 司(以下简称招商局蛇口控股)拟发行A 股股份以换股吸收合并的方式吸收合并招商地产,即招商局蛇口控股向招商地产除招商局蛇口控股及其全资子公司外的所有 参与换股的股东,以及现金选择权提供方发行股票交换该等股东所持有的招商地产股票。招商局蛇口控股本次A 股股票发行价格为23.60 元/股。对于招商地产 股东,A 股股东换股价格38.10 元/股(除息后37.78 元/股),B 股股东人民币28.99 元/股(除息后28.67 元/股)。

    2、招商局蛇 口控股拟以23.60 元/股的价格向10 名特定对象非公开发行A股股票募集配套资金,总金额不超过150 亿元,数量不超过6.36 亿股;其中,招商局蛇口 控股拟实施员工持股计划认购不超过10 亿元股票,数量不超过4237.3 万股。本次募集配套资金认购对象所认购的股份锁定期均为36 个月。

    点评:

    整体方案彰显大股东、外部战略投资者、内部员工对于股价强大信心。首先,本次换股价格37.78 元(除息后)较目前招商地产价格31.64(考虑除息)溢价19.4%;其次,招商局集团承诺若未来股价低于发行价23.60 元,则将增持不超过30 亿元;最后,本次配套融资引入了多名战略投资者,并拟实施员工持股计划,招商局蛇口控股计划引入的投资者主要包括产业龙头公司、金 融机构以及知名投资机构等,同时招商局蛇口控股拟实施员工持股计划,金额不超过10 亿元,认购股份不超过4237.3 万股,锁定期为36 个月,也彰显了外部机构投资者和内部员工对于公司本次方案和未来发展前景的认可。

    打造招商局自贸区建设旗舰企业,未来发展方向契合国企改革、“一带一路”等战略。招 商局蛇口控股系一家综合性开发经营公司,其定位于成为“中国卓越的城市综合开发和运营服务商”,目前主营业务为园区开发与运营、社区开发与运营和邮轮产业 建设与运营。借助本次交易,招商局集团自贸区建设板块的资源将进一步优化配置,招商局蛇口控股的自贸区土地资源优势和招商地产的开发能力优势将更好地发挥 协同效应。招商局蛇口控股合并招商地产后2015-2017 年预计实现的备考归母扣非净利润分别为62.4 亿元、85.9 亿元和103.0 亿元。通过本次 非公开发行,招商局蛇口控股将获得充沛资金以加速推进自贸区建设,定向引入的战略投资者也将在城市升级、区域综合开发、跨境电商平台等方面与公司有效嫁 接,加速推动公司转型升级。通过引入有助于公司长远发展的投资者,并同步实施员工持股相关方案,将完善公司股东与经营者的利益风险共担机制,进一步提升公 司核心竞争力。本次交易完成后,崭新的上市平台将更有力地践行自贸区、“一带一路”和国企改革战略,在自贸区平台建设、贸易投资便利化、跨境电子商务等领 域进行突破创新。

    前海、蛇口土地储备丰厚,深港一体化背景下发展空间广阔。招 商局蛇口控股在蛇口区域、前海区域、光明片区、青岛片区等保有大量优质土地储备,其中蛇口、前海的土地储备所处区位产业基础雄厚,具有深港融合圈、空港辐 射圈、海港服务圈“三圈叠加”效应,具备最佳区位优势。目前招商局蛇口控股(除招商地产外)拥有境内全口径土地储备合计388.19 万平方米,招商地产拥 有土地储备1265.29 万平方米。本次整合完成后,招商局蛇口控股的土地储备合计达1653.48 万平方米,其中在蛇口、前海的土地储备超过323 万平 方米。未来招商局蛇口控股的规模将明显提升,土地储备及开发能力搭配更为合理,且受益于前海、蛇口自贸区设立带来的区内土地价值迅速攀升。我们认为未来一 线城市房价仍有较大上涨空间,其中深圳的蛇口、南山区域是最核心区域之一,房价上涨空间极大。公司将成为在一线城市拥有最多土地储备的公司,后续发展空间 广阔。

    投资建议:本 次招商局蛇口控股换股吸收合并招商地产、定增募集资金、员工持股计划的整体方案彰显了大股东、外部战略投资者、内部员工对于股价强大信心。未来招商局集团 将会把招商局蛇口控股打造成为招商局自贸区建设旗舰企业,发展方向契合国企改革、“一带一路”等战略。招商局蛇口控股在前海、蛇口土地储备丰厚,深港一体 化背景下发展空间广阔。方案实施后,按照备考预测净利润计算,招商局蛇口控股2015-2017 年EPS 分别为0.78、1.07 和1.28 元,根据IPO价格计算,对应PE 分别为30.4、22.1 和18.4 倍。我们维持招商地产“买入”评级。风险提示:方案实施进度不及预期;行业复苏不及预期。