1.事件

    　　公司发布了2019 年年度报告。报告期内，公司实现营业收入337.86亿元，同比增长52.41%；公司实现归属上市公司股东的净利润23.8 亿元，同比增长15.3%，扣非后归属上市公司股东的净利润为12.3 亿元，同比增长0.51%；公司基本每股收益为0.61 元，同比增长15.09%。公司2019年度分红派息预案：以2019 年末公司总股份数4,286,313,339 股计算，每10 股派送人民币1.7 元（含税）现金股息。

    　　2.我们的分析与判断

    　　（一）营收同比大增，毛利率保持稳定

    　　2019 年公司实现营业收入337.86 亿元，同比增长52.41%；实现归母利润23.8 亿元，同比增15.3%。销售毛利率为41.2%，保持稳定，销售净利率由2018 年的14.2%小幅下滑至10.97%。三费率由2018 年的15.19%降至13.6%，原因是公司融资优势凸显，财务费用率由7.2%下降至4.9%。

    　　公司前三季度业绩同比增速为47%，四季度结算量较少，叠加资产减值准备的计提，导致全年业绩低于预期，影响了业绩释放节奏。公司2019年实现签约金额（操盘口径）618.5 亿元，同比增长27%。

    　　（二）多元化土地获取能力保证公司长期发展

    　　公司结合“中粮”及“大悦城”的品牌优势，公开市场和非公开市场并重，获取成规模的优质土地。同时，充分盘活内外部资源更新城市存量土地，最大化获取土地储备。公司旗下的大悦城地产是商业地产行业的标杆品牌，项目精准定位于18-35 岁新兴中产阶级，运营优势明显。

    　　全年新拓展7 个城市，获取22 个项目，总计容面积500 万方，基本位于市场基本面健康的二线及强三线城市，拿地金额276.2 亿元，拿地均价5535 元/平米，较18 年年拿地均价6433 元下降14%。公司整体运营效率提升，拿地至开工同比缩短2.2 个月，拿地到开盘同比缩短5.6 个月。公司2019 年末持有已开业10 个大悦城及1 个祥云小镇，购物中心可出租面积共计86 万平，全年出租率97%，实现租金收入31.8 亿元，还通过管理输出模式运营天津和昆明的大悦城项目。

    　　（三）融资积极，引入险资战投实现共同发展

    　　2019 年12 月，公司成功完成非公开发行募集24.26 亿元，是2018年以来唯一一单A 股房地产股权融资成功足额发行案例。引入持股比例超过5%以上的险资战投太平人寿，优化公司资本及治理结构。债权融资方面，完成8 亿美元银团贷款低息融资；中粮置业2019 年初发行23.6 亿元公司债，四季度又成功获批30 亿公司债，10 亿中期票据及30 亿可续期中票。全年融资成本降低，资产负债率下降0.98 个百分点。

    　　3.投资建议

    　　基于对公司开发项目储备以及对公司布局市场行情的考虑，我们预计公司2020-2021 年的每股收益分别为0.75、0.90 元。以3 月30 日5.5 元的收盘价计算，对应的动态市盈率分别为7.3 倍、6.1 倍，市净率1.4 倍。作为内资商业地产的标杆企业，公司坐拥一二线城市的核心地段优质资产、品牌优势尽显，商业+住宅双轮驱动协同发展一方面最大化公司的品牌价值、一方面助力多元化拿地，保证公司的未来发展，轻重资产模式并重，融资成本低于同业，我们继续维持对大悦城“推荐”评级。

    　　4.风险提示

    　　疫情超出预期风险，房价大幅下跌风险，商业地产出租率不佳风险，毛利率下滑风险等。