事件描述

    4 月11 日，公司公告2021 年营业收入426.1 亿元（+10.8%），归母净利1.1 亿元（去年亏损3.9 亿），扣非后归母净利4117 万元（去年亏损5.0 亿元），综合毛利率27.4%（-4.0pct）。

    事件评论

    虽扭亏为盈，毛利率、投资收益下滑及税费比例、资产减值增加拖累业绩表现。2021 年公司营收426.1 亿元（+10.8%），其中住宅开发、投资物业分别占比83.6%、11.8%。业绩虽扭亏为盈，但归母净利率仅0.25%，盈利较弱主因毛利率同降4.0pct 至27.4%，投资亏损14.4 亿（2020 亏损12.2 亿），计提资产减值19.8 亿（去年同期7.2 亿），期间费率、所得税率分别同增1.2pct、9.7pct 至10.3%、73.7%，盈利能力下滑、税费比例及减值增加导致公司净利润同比下降31.6%至7.7 亿元，而归母净利同比能实现扭亏为盈主因少数股东损益占比降至86%（2020 年为134%）。

    2022 年力争销售额达800 亿元，轻资产商业项目拓展量不低于7 个。2021 年公司销售额727 亿（+4.8%），或与疫情及市场下行导致销售放缓有关，未能达成千亿销售目标，销售面积（-8.0%），销售均价（+13.9%）。2021 年新获取16 块地，拿地金额316 亿（+51.1%），拿地面积327 万方（-28.4%），楼面价9664 元/平（+111.1%），平均拿地溢价率16%，长三角、成渝、京津冀分别占比39%、23%、9%。建面及金额口径的拿地强度为114%（-32.5pct）、43%（+13.3pct），虽下半年拿地强度放缓，但全年看投资仍较积极。截至2021 年末土储可售货值2230 亿元，可售周期约3.1 年，公司力争2022 年实现销售额800 亿元（+10.0%），充裕的土储或能有效保障销售规模增长。2021 年公司新开业4 个商业项目，新获取6 个商业项目（1 重+5 轻），截至2021 年末累计开业18 个购物中心（含轻资产，15 大悦城+3 春风里），商业面积272.8 万方。截至2021 年末储备购物中心及其他非标商业项目20 个，储备商业面积178.8 万方，保障后期商业开业规模。

    2021 年商业运营持续改善，开业项目平均出租率94.3%（+0.4pct），19 个商业项目（18购物中心+1 祥云小镇）销售额259.9 亿元（+40%）。公司发力推进轻资产拓展项目落地，2021 年落地7 个轻资产项目（5 个已签署合作协议+2 个待签约），截至2021 年底已开业轻资产项目4 个，已签约待开业轻资产项目6 个，计划2022 年继续外拓7 个。

    融资成本下行，三道红线维持“黄档”水平。2021 年末公司有息负债718.0 亿元（+1.4%），平均融资成本降至 4.91%（-0.2pct），处于行业较低水平。现金短债比1.44，净负债率90.1%；扣除预收账款后的资产负债率 70.3%，三道红线维持“黄档”水平。

    投资建议：扭亏为盈符合预期，持续关注后期价值释放。公司业绩扭亏为盈符合预期，前期高价地对毛利率、投资收益、资产减值的影响被逐渐消化，随着后期持有物业平稳成长、双平台模式下所拿优质地块进入结算，公司业绩有望持续平稳修复。预测2022-2024 年归母净利5.1/7.9/10.1 亿，2022-2024 年业绩增速372%、55%、28%，对应P/E 为37/24/19X，给予“增持”评级。

    风险提示

    1、行业政策宽松节奏不及预期；

    2、前期高价地消化进度不及预期。