事件描述

    　　2022年公司营收395.8亿(-7.1%)，归母净利润-28.8亿(2021年盈利1.1亿)，综合毛利率24.1%(-3.4pct)。2023Q1营收60.9亿(-25.6%)，归母净利润1.7亿(+269.9%)。

    　　事件评论

    　　毛利率下降、投资收益为负、计提资产减值准备等因素导致业绩亏损。2022年公司实现营收395.8亿元(-7.1%)，其中开发业务结算收入335.0亿元(-6.0%)，古比84.6%：

    　　投资物业及相关服务业务营收43.4亿(-14.1%)，占比11.0%；酒店、管理输出、物业等其他业务合计营收17.4亿(-10.2%)，占比4.4%。归母业绩亏损28.8亿元主要由毛利率下滑、投资收益为负、资产及信用减值导致，2022年公司综合毛利率同比下降3.4pct至24.1%，其中开发业务结算毛利率同比下降1.6pct至20.4%，自持物业毛利率同比下降11.1pct至53.0%；投资净收益亏损21.6亿(2021年亏损14.4亿)；资产及信用减值损失15.7亿(2021年损失14.9亿)。2023Q1营收60.9亿(-25.6%)，投资收益扭亏为盈、所得税率及少数股东损益下滑推动归母业绩达1.7亿(+269.9%)。

    　　销售排名提升，可售土储充裕。2022年公司销售额568亿(-21,9%)，销售面积227万方(-20.9%)，均价2.5万元/平(1.2%)，销售随行业趋势性下滑，行业排名逆势提升14位至第33名：2023Q1销售117.3亿(+1.6%)。2022年新获取项目8个(2021年16个)，拿地金额96亿(-69.6%)，拿地面积79万方(-75.8%)，拿地均价12110元/平(+25.3%),均价上升主因布局城市能级提升，新获项目位于重庆、成都、南京、杭州、苏州、北京等地；金额和面积口径的拿地强度为16,9%、34.9%，补货力度中性。截至2022年底公司可售土储货值约1905亿元，对应可售周期3.4年，保障销售增长。

    　　还原免租后自持业务营收逆势增长，商业运营稳步推进。2022年消费承压、疫情反复影响，公司购物中心销售额254亿，自持物业营收43.4亿元(-14.1%)，若还原免租的10.3亿则实现营收53.6亿元，同比增长6.2%，商业营收逆势增长，彰显强劲韧性。

    　　2022年公司新开业4个项目，截至年底累计布局46个商业项目(29重资产+17轻资产)，已开业29个商场（商业面积304万方），其中18个为大悦城购物中心（商业面积265万方，含轻资产)，储备量丰室，轻重并举战略取得实质进展。

    　　债务结构优化，融资成本下行，2022年公司有息负债764.2亿(+6.4%)，长债占比78.7%(+4.2pct),债务结构优化，融资成本下降至4.82%(-0.1pct)。截至2022年底净负债率84.0%(-6.1pct),现金短债比2.3X(+0.87X),剔除预收后资产负债率74.1%(+3.8pct).

    　　投资建议：业绩压力充分释放，关注公司扭亏增盈计划进展。2022年公司业绩压力充分释放，2023年以创造价值和利润为首要目标，全力以赴扭亏增盈，关注后期边际改善。预测公司2023-2025年归母净利7.4/11.0/17.0亿，2024-2025年业绩增速47%、55%,对应PB为0.97/0.91/0.83X,给子“增持”评级。

    　　风险提示

    　　1、末来公司结算毛利率不及预期；

    　　2、公司投资收益亏损、大量计提资产减值。