投资要点

    2016 年3 月2 日,我们组织了对华联控股董事长董炳根先生、董秘孔庆富先生等高管的独家联合调研,纪要如下。

    一、公司土地储备和项目销售情况介绍

    公司的主要项目在深圳和杭州,在深圳地区的城市更新项目主要包括:宝安区“华联城市全景花园”项目、南山区“华联工业园A、B 区”项目等。公司在杭州地区的地产项目包括“UDC 时代广场”城市综合体项目和千岛湖进贤湾“半岛小镇”项目。

    1)华联城市全景项目:可售住宅面积13.26 万平方米。截止2016 年2 月29日,“华联城市全景花园”项目已完成按揭手续或已全额缴款的销售面积为4.10万平方米,销售金额21.85 亿元;已完成按揭手续或全额缴款、已缴定金并选房但尚未办理完按揭、缴款手续等累计销售、签约面积为4.89 万平方米,累计销售、签约金额约26.32 亿,平均售价5.38 万元。

    2)华联AB 区项目:南山区“华联工业园B 区”项目已获得深圳市城市规划委员会建筑与环境技术委员会审批通过。B 区的功能定位为建设成互联网、信息产业为主导的综合产业园区。该项目计入容积率建筑面积21.04 万平方米。2015 年6 月,该城市更新单元项目已完成开发主体的资格确认,目前正在进行旧厂房清拆、设计方案深化以及办理动工兴建前的相关申报手续。南山区“华联工业园A 区”项目正在开展前期策划工作,尚未申报立项。

    3)杭州项目:公司在杭州地区的地产项目包括“UDC 时代广场”城市综合体项目和千岛湖进贤湾“半岛小镇”项目。“UDC 时代广场”城市综合体项目毗邻杭州市新市政大楼,由“时代大厦”、“钱塘公馆”和“全景天地”三大项目组成。“钱塘公馆”项目已取得预售证和外销证,样板房已对外开放,目前正在进行整体精装修及进行营销推广。“全景天地”项目由万豪酒店(1 号楼)和全景公寓(2 号楼)两子项目组成。万豪酒店、全景公寓项目正在进行精装修以及全景公寓营销推广的各项准备工作。千岛湖“半岛小镇”项目计容积率建筑面积11 万平方米,为低密度、现代风格高端住宅项目,一期工程建设已结顶,二期工程建设正在开始动工兴建,目前建设进展较为顺利。

    近期国内房地产市场在降首付、调税费、降准备金率等利好政策刺激下,一线城市房价保持了上涨趋势,二线城市房地产市场也出现回暖迹象。杭州即将举办的2016 年G20 峰会、2022 年第十九届亚运会或对杭州未来的房地产市场构成利好,公司将根据杭州房地产市场的发展形势,选择适当时机推售这两个项目。

    二、问答环节

    1、全景花园项目大概可以贡献多少利润？

    董总:华联城市全景花园项目计容积率建筑面积为19.7 万平米,其住宅建造面积、商业、办公、公寓、保障房以及缴纳的土地出让金(12.67 亿)等数据,公司在该更新项目报批过程中都作了公开披露。该项目目前的预售情况公司也作了披露,投资者可根据该项目销售面积、平均售价、土地成本以及房地产行业平均建造成本等估算其盈利情况。

    2、可否介绍下公司的转型历程和大股东的股权情况？

    董总:公司自上市以来,依靠自身的资本积累,主营业务发展实现了由原来单一化纤向纺织服装、石化新材料以及至今的房地产为主业三次转型。公司目前大股东为华联发展集团,持有本公司31.24%股份。华联发展集团成立于1983 年8 月,由国家纺织工业部及18 个省、市纺织厅局等21 家股东单位共同发起设立,第一大股东纺织部只有12.9%的股权,股权非常分散。从2004 年起,集团一些发起人股东根据形势变化和各自情况陆续开始出让华联集团股权,一些民营企业成为华联集团股东。其中,杭州锦江集团有限公司累计收购了华联发展集团20.89%的股权,到目前华联集团股东共计16 家,其中12 家股东为国有或国有背景企业,合并持有华联集团58.77%的股权;4 家股东为民营企业,合并持有华联集团41.23%的股权。杭州锦江集团持股比例仅为20.89%,华联发展集团目前没有实际控制人。

    3、公司管理层变动对公司经营有什么影响？

    董总:由于公司没有实际控制人,公司股权很分散,大股东华联发展集团的股权也很分散,我个人不代表任何一方的利益。目前我在公司已经任职19 年,管理团队很稳定,我是被联名推荐,在新的总经理选出之前代行总经理职务,目前总经理配置上会综合考量人员素质。

    4、公司未来转型思路是怎样考虑的？

    董总:一方面,公司未来在拿地方面会比较谨慎,基本不会通过简单招拍挂方式获取地块,可能会考虑获取一些有政策优惠的旧改项目。另一方面,公司存在进行房地产主业升级和产业转型的内在需求,具有进行跨行业投资的能力,未来公司将重点关注主业的拓展及延伸,同时也会关注个别符合国家新兴战略产业方向的投资项目,在跨行业投资经营方面尚没有形成具体的投资计划或投资方向。公司的转型会考虑公司的长远发展利益。

    5、公司出售神舟长城股权的资金会考虑怎么使用？

    董总:公司持有神州长城股份4314 万股(A 股)。公司已公告拟减持神州长城2000万股。公司目前在建、拟建的房地产项目的建设任务较重,对资金需求比较大,本次拟减持所持神州长城2000 万股股份主要基于公司业务发展的需要。本次减持神州长城股份回笼资金,主要用于各地产项目建设以及华联B 区更新项目的土地出让金缴付等用途。公司将根据资本市场变化及结合自身的实际经营情况,在合适时机另行考虑是否减持剩余的神州长城股份。

    6、华联AB 区项目是工业用地转用途？具体会怎么转？

    董总:工改工的评估价值比较低,成本低,售价也低;工改商评估值高,价格高,要补偿的也多;工改居不太可能。目前A 区还没立项,用地性质目前还不确定,在补交地价款之前可以更改土地性质。

    7、未来会不会有大股东资产注入？

    董总:华联集团承诺,拟将星光大道项目(两年内)和进贤湾旅游项目(五年内)注入上市公司,公司将按照承诺期限,提请华联集团实施推进上述两项工作,目前尚未获悉华联集团有具体的实施计划。

    投资建议:公司安全边际极强,股价较RNAV 折价34%。项目布局极大受益于深圳房地产基本面快速上行,未来签售产品以大户型为主,充分受益契税调整。公司转型战略明晰,减持资金将大幅提升公司转型能力,坚定看好公司未来长期发展前景。预计华联控股2015 年-2017 年EPS 分别为0.07、1.70 和2.10 元,对应PE 分别为122.6、5.0 和4.1倍,维持“买入”评级。

    风险提示:项目销售不及预期;转型进度不及预期。